Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

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coentros
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von coentros » 10. Jun 2019, 04:40

Letzter Beitrag der vorhergehenden Seite:

@Eisbär: Du hast ja grosse Erfahrung. Soweit ich das daher beurteilen kann war Dein Investment in Apartestudios sicherlich sinnvoll und vorausschauend. Dein Hinweis mit der Familie/Verwandtschaft wäre zweifellos ein Thema für sich. Bei mir ist es auch nicht ganz einfach einfach, da der eine Teil ziemlich wohlhabend ist (estrato 6 mit dicken Autos :oops: ), der andere Teil eher in der MItte (rein finanziell betrachtet) liegt und noch ein dritter Teil darunter liegt. Es ist schlicht die ganze Bandbreite vorhanden.

Ein Bekannter in meiner Verwandtschaft investiert selber ebenfalls in kleinere vermietete Apartestudios oder Edificios mit kleinen Mietwohnungen. Seinem Tip folgend habe ich mir auch das eine oder andere Edificio angeschaut. Beispiel: estrato 3, gute Verkehrsanbindung, Läden/Lokale/Busse in Laufweite, vier Stockwerke mit je einer 3-Zi Wohnung (je 60 qm) und eigenem Eingang (Zugang über eine Wendeltreppe), Gebäude & Wohnungen in sehr gutem Zustand (bestätigt durch eigenen Architekt), keine Garagen oder eigene Parkplätze, keine porteria somit keine administracion. Alle vier Wohnungen sind aktuell vermietet, Gesamtmieteinnahme aktuell bei 2.6 Mio. Das Edificio wird für 490 Mio (negociable) angeboten. Gedankenspiel: Kaufpreis z.B. 440 Mio (da negociable), jährliche Mieteinnahme 31.2 Mio ergibt eine Bruttorendite von knapp 7%. Abzüge pauschal/fix: 7 Mio (jährliche Unterhaltskosten, Predial, 10% Gebühren wenn ein Makler die Verwaltung übernimmt) ergäbe eine Nettorendite von 5.5%. Nun müssen diese 24.2 Mio Einnahmen aber noch versteuert werden.

Dazu aus einem anderen thread von Fusugasugena der Hinweis:
"Vorsicht ist auch bei der Vermietung geboten. Im Auslandlebende, Ausländer als auch Kolumbianer sind ab dem ersten Peso den sie in Kol. verdienen Steuerpflichtig, und zwar mit sehr hohen Steuersätzen, ( 40% Quellensteuer glaube ich) und müssen trotz der Quellensteuerbelastung eine delaration de Renta machen. Darum wenn Vermieten empfiehlt es sich nur gegen Bar."

Wenn ich Vermietung in bar vermeiden wollte, wären somit ca. 24 Mio Einnahmen/Jahr zu versteuern. Und da wir ja im Ausland (Deutschland) leben würden "ab dem ersten Peso 40% Quellensteuer" fällig. Kann das sein ? Das wäre ja nochmals ein Abzug von fast 10 Mio nur für die Versteuern der Mieteinnahmen. Entsprechend würde die Nettorendite des Investments auf 3.3% (14.5 Mio) sinken. Da stellt sich mir die Sinnfrage. Immerhin wurde ja eine Summe von 440 Mio COP investiert.


ChrisMedallo
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von ChrisMedallo » 10. Jun 2019, 14:24

Also, ich verdiene mehr als nur einen Peso in Kolumbien, mit eigener Firma und mit einer lukrativen Festanstellung, aber 40 % Quellensteuer hat mir noch nie jemand abgezogen. Declaración de Renta versteht sich, das muss ich schon machen.


iastob
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von iastob » 10. Jun 2019, 17:36

Cuentros:
Deine Renditenrechnung ist mit Vorsicht zu genießen. Besonders dann, wenn das Geld zum Kauf aus Deutschland stammt und Deutschland oder ein anderes Euro-Land Dein Lebensmittelpunkt bleibt, Du also die Rendite in Euro rechnest und brauchst.
Wer sagt Dir, dass der sehr volatile, seit langem vor allem schwächer werdende Pesos nicht noch weiter fällt? Hinzu kommt die Inflation.
Sicherer wäre die Investition in einen weltweit gestreuten Indexfonds. Wenn es Dir ums Geldverdienen geht ...
Ansonsten nach einer sehr günstigen Wohnung mit Garagenstellplatz oder besser zweien Ausschau halten, die Dir selbst richtig gefällt, und einfach Kolumbien genießen.


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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von coentros » 10. Jun 2019, 18:10

@iastob: Grundsätzlich ein guter Gedanke mit dem weltweiten Indexfond. Die COP/EUR-Wechselkurssituation ist mir wohlbewusst. Es geht mir hier nicht darum eine gute Rendite in Euro-Währung zu erzielen. Das wäre in der Tat anders zu realisieren. Langfristig planen wir den Ruhestand und alleinigen Lebensmittelpunkt in Kolumbien zu haben. Noch leben und arbeiten wir in Deutschland. Die Überlegung der Investition in ein Edificio mit vermieteten Wohnungen oder apartestudios ist als Überlegung angedacht ob so etwas als eine von mehreren Einkommensquellen für uns Sinn macht, sozusagen als ein Teil der Diversifikation und "Risiko-Optimierung-Strategie". Daher versuche ich genau zu verstehen mit welcher COP-Rendite man bei einer Investition wie der beschriebenen überhaupt rechnen darf. Immerhin bekommt man für länger laufende CDTs je nach Bank 5,6 oder 7%, die aufgrund der von Dir richtigerweise erwähnten Inflation ggf. mehr Sinn machen könnten. Aus anderen Gründen möchte ich solche Finanzprodukte zumindest langfristig allerdings nicht in den Vordergrund stellen.