Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

"Schaffe schaffe häusle baue" ... alles was mit dem Thema Grunderwerb (Kaufen & Mieten) zu tun hat - ist hier richtig.
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Ernesto
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Ernesto »

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Was du vorhast, ist viel komplexer als deine Frage. Hast du alles andere schon sicher abgeklärt?
Solvenz des Bauunternehmens, Kaufvertrag der beiden Immobilien, Zahlungsbedingungen, Transferieren des Geldes nach Kolumbien, absolutes Vertrauen in die Familie deiner Freundin usw. usw. Die Frage Steuer auf Mieteinnahmen kommt doch ganz zum Schluss. Zuerst muss das Gebäude stehen. Um das alles nicht noch einmal durchzukauen, lese einfach => hier.
Dann, hätte ich fast vergessen, hast du die richtigen Stockwerke gewählt? In welchem Estrato soll gebaut werden? Wie sieht es aus mit zur Wohnung gehörenden Parkplätzen und Abstellkammern? Gibt es Kameras im Eingasbereich, den einzelnen Stockwerken, im Fahrstuhl? Gibt es 24 Stunden Pförtner? Wie groß ist das ganze Objekt. Sind die Zufahrtsstraßen schon vorhanden oder müssen die erst angelegt werden?


Glboetrotter
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Glboetrotter »

Ernesto hat das gut zusammengefasst, insbesondere wichtig ist die Baufirma.

Wichtig ist auch, ob das Wohngebäude auf einer grünen Wiese (unbebaute Lage) gebaut werden soll oder dort, wo jetzt schon alte Häuser stehen, die zuerst abgerissen werden müssten. Ob alle aktuellen Besitzer wirklich an die Baufirma verkauft haben, ist dann die richtige Frage. Andernfalls droht ein jahrelanger Rechtsstreit und die monatlichen Vorauszahlungen sind blockiert.
Es kann dann gegebenfalls gar nie zum Baustart kommen oder mit sehr grosser Verspätung.


John Extra
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von John Extra »

Auf der gruenen Wiese waere vielleicht nicht soooo Vorteihaft, da erst mal Strassen und alle Anschluesse, Gas, Wasser, Strom gelgt werden muessen. Da ist es schon besser dort wo schon alte Haeuser stehen, der Kauf der Haeuser wird durch die Kaufvertraege belegt.
Hinter unserem Haus wird gerade auch ein Apartmenthaus gebaut, 5 Stockwerke, wir sind und waren mit allen Nachbarn in Kontakt, Haeuser muessen Schuldenfrei sein und alle Steuern muessen bezahlt sein, auch die Einwilligung aller Familienmitglieder muss vorliegen. auch wir wurden gefragt ob wir unser Haus verkaufen wollen. Das Problem ist ... die Baufirma zahlt NUR den Wert des Grundstueckes, nicht den Wert der Immobilie die drauf steht, somit war es fuer uns voellig uninteressant. Bei dieser Firma liegen alle Dokumente vor und seit einer Woche wird gebaut, alte Haeuser sind abgerissen, ging innerhalb einer Woche. Jetzt werden die Fundamente erstellt ...


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Pablo34
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Pablo34 »

Das sind jetzt viele Fragen.

Den Eltern vertraue ich zu 100%. Haben einen hohen Bildungsstatus und können uns gut helfen. Wohnen selbst in Bogota im Estrato 5.

Die Immobilie befindet sich im Estrato 3 und soll 17 Stockwerke groß werden. Meine reservierten Wohnungen befinden sich auf dem 9 und 11 Stock. Sind 27qm groß und sollen eine sehr schöne Aussicht auf Bogota bieten. Die im 11 Stock hat sogar ein Balkon rundum, allerdings öffentlich für alle Mitbewohner.
Das Gebäude bekommt ein Fahrstuhl und ein kleinen Fitnessraum, sowie Lernzimmer für die Studenten. Parkplätze sind auch vorhanden, kann man aber nicht kaufen, sondern nur anmieten. Es gibt ein Sicherheitsmann für 24 Stunden am Tag.

=> metrocuadrado.com/proyecto/urbano-48/801-C0012-01

Die Wohnung möchten wir gerne sofort bezahlen ohne Finanzierung. Fertigstellung soll Juli 2022 sein.
Es gibt eine kleine Anzahlung und dann wird in Raten weiter gezahlt und nach Fertigstellung wird der Restbetrag bezahlt. Das alles läuft über eine Bank die das Geld erst nach Fertigstellung überreicht! Andernfalls bekommen wir es wieder mit Zinsen zurück. Ein Verwandter hat gute Erfahrungen mit dieser Bank gemacht. Das Geld schicken wir via Azimo nach Kolumbien. Wir haben damit schon sehr gute Erfahrungen gemacht. Ansonsten wenn wir mal vor Ort sind heben wir auch Bargeld mit der Kreditkarte ab. DKB ist komplett Gebührenfrei und hat immer den besten Kurs! Ein Verwandter [Ingenieur] hat schon alle Papiere gecheckt. Baugenehmigung, Grundstück, etc. Wurde überprüft und als seriös eingestuft.

Ein Risiko gibt es immer, man sollte es nur so gering wie möglich halten. Verlieren wir die Immobilie und das Geld zu 100%, wäre das tragisch aber nicht unser Untergang.

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Don Maximo
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Don Maximo »

Hallo Pablo34
Möchte dir bezüglich Steuern noch den Link unten zu einem interessanten Artikel posten. Der beantwortet ziemlich konkret die Fragen bezüglich Steuern.
=> diariodelhuila.com/los-extranjeros-deben-declarar-el-impuesto-a-la-renta-en-colombia

Doch aufgepasst das Steuergesetz ist relativ Komplex und, ob ihr eine "declaraciòn de renta" machen müsst hängt auch noch von anderen Faktoren ab.
Wir müssen eine Machen. Die Einnahmen der Liegenschaften werden bei uns lediglich mit der Quellensteuer belastet. Wohnungen mit 3.5%, für die Gewerberäume im Erdgeschoss wird einen höheren Satz berechnet, könnte aber auswendig nich sagen wieviel.
Virtus Junxit Mors Non Separabit

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schweizer
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von schweizer »

Ehrlich gesagt ich würde das nicht kaufen. Zum einen bis zur geplanten Fertigstellung 09-2022 kann viel passieren, dazu sind die Wohneinheiten doch sehr klein. 25 qm Konstruktion was 23 qm Wohnfläche entspricht. In der Minifläche sind Küche und Bad beinhaltet. Jetzt merkt man wie klein das wirklich ist. 341 Wohneinheiten in dem Komplex ist schon gewaltig. So günstig finde ich den Preis von 166150000 pro Wohneinheit nicht. Angebote und sogenannte Schnäppchen, wenn man das Geld in der Hand hat, die gibt es immer. Überlegt es euch gut und schaut euch intensiv auf dem Wohnungsmarkt um. Wie hoch wolltet ihr die Miete für die Wohnküche ansetzen? Würde mich interessieren. Auch Studenten, das ist so eine Sache. Du vermietest an einen, hast aber ständig 10 oder mehr Leute in der Bude.
Im Moment kosten alle Wohnküchen das gleiche. Später auf dem freien Markt sind die in den oberen Stockwerken ohne direkte Sonneneinstrahlung am besten wieder zu verkaufen.

An welche Bank soll das Geld gezahlt werden? Meistens ist das eine Fiduciaria. Das es bei dieser liegen bleibt macht wenig Sinn, da das Unternehmen das Geld für den Bau braucht. Ob Azimo wirklich die richtige Wahl für etwa 340 mio COP ist, solltet ihr selbst entscheiden. Das Geld muss/sollte bei der Banco de la República ordnungsgemäß als Auslandsinvestition deklariert werden damit es nicht irgendwann zu Problemen kommt.

Was auch noch wissenswert wäre, wie wird das ganze gebaut? Construcción tradicional oder eher dünne Wände mit Gipskarton- oder Gipsfaserplatten als Verkleidung.

Ihr habt ja einen Ingenieur an der Hand, der sollte das alles schon lange wissen.

Ich hoffe sehr, das ihr meinen Beitrag nicht als Kritik auffasst. Ich wünsche euch ein glückliches Händchen und viel Geduld und Verständnis wenn mal was nicht so läuft wie es laufen sollte.


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Pablo34
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Pablo34 »

@ Don Maximo

Danke, das ist sehr hilfreich!

@ Schweizer

Danke, für die andere Sichtweise. Das ist immer gut!
Warum mir das als ein gutes Objekt erscheint ist einfach die Lage! Es gib viele Unis drum herum und auch Krankenhäuser, sowie Einkaufsmöglichkeiten.
Die Metro de Bogotá wird dort in der nähe eine Haltestelle bekommen was es in Zukunft noch lukrativer machen kann und das ganze vielleicht von Estrato 3 zu 4 wird. (Ist halt eine Spekulation, aber ich glaube Bogoatá wird sich in den nächsten Jahren machen. Kommt auch auf die Wahlen an in 2 Jahren)
Eine Studentenwohnung finde ich deshalb Interessant, weil der kleine Betrag einfacher ab zu bezahlen ist. Das Geld kommt auf ein Bancolombia Konto und mit diesem bezahlen wir dann. Das schaffen wir ohne Kredit, somit entfallen uns die hohen Zinskosten in Kolumbien. Die Miete sollte so ca, 320€ betragen (plus 30€ Personal gebühren für den Mieter [für Security, Fitnessstudio, etc.])
Ist in der Gegend üblicher Mietpreis, ich habe mich rumgefragt.

Das ganze wird Construcción tradicional gebaut, haben eine Liste der Baumaterialien bekommen. Die Bauqualität ist gut und dieses Unternehmen hat schon einiges in Bogotá gebaut.
Es gibt allerdings kein Gas! Alles wird über Strom betrieben. Bin mir noch nicht sicher ob das ein Nachteil ist. Wird wahrscheinlich teurer für den Mieter...
(Wobei Kolumbien eines der führenden Länder für Erneuerbare Energie werden könnte, die Gegebenheiten sind dafür da. Das könnte den Strompreis senken.)

Und ja, bis 09-2022 kann viel passieren, aber das Geld wird auf einer zwischen Bank namens Alianz geparkt die mit Bancolumbia zusammenarbeitet, das Geld geht erst an die Baufirma, sobald alles ordnungsgemäß steht, also erst nach Bauabnahme. Ansonsten bekommen wir unser Geld mit Zinsen zurück!

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schweizer
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von schweizer »

350 Euro heute etwa 1205000 COP ohne Gasanschluss und nicht möbliert im Monat, für 20 qm, ja das ist billig. Wird bestimmt ein voller Erfolg.


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Pablo34
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Steuer auf Mieteinnahmen für Ausländer

Beitrag von Pablo34 »

Unsere reservierten Wohnungen haben 27qm im 9 Stock und 25qm im 11 Stock mit Balkon (für alle zugänglich). Die Wohnungen sind teilmöbliert mit einem Kleiderschrank, Schreibtisch und einer Küche.

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schweizer
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Beitrag von schweizer »

2/3 qm mehr oder weniger spielt kaum noch eine Rolle bei der Größe obwohl die techn. Angabe lautet: Área privada Desde 23 hasta 23, also alle gleich groß/klein. Den Kleiderschrank sieht man auf den Fotos, ganz toll. Einbauschrank war gestern als man Platz sparen musste. Auch so ein Balkon der für alle zugänglich ist, finde ich super. Gibt es denn auch einen Boiler für warmes Wasser obwohl kalt duschen gesund sein soll.


Glboetrotter
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Beitrag von Glboetrotter »

Ich verstehe den Hinweis vom Schweizer ironisch. Billig ist die geplante Miete gar nicht, dann noch für Estrato 3 (4). Kalt duschen in Bogota .... die neuen FFF Greta Studenten sind doch keine Affen.

Na ja, aus dem möglichen (sicheren) Wechselkursverlust in Euro (seit über 60 Jahren, der Trend für den schwachen Peso geht weiter) wird man mit den Miniwohnungen in Pesos kaum Geld damit verlieren. Besser in so etwas investieren als ein Geschäft zu eröffnen, dass dann gar nicht funktioniert. Die Lage ist ok, billig ist das jedoch nicht pro m2, was somit das Gewinnpotential mindert.

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Karibikotto
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Beitrag von Karibikotto »

341 Wohnungen auf 17 Etagen ergibt 20 Türen pro Stockwerk.
Der Mietdurchschnitt in dem Sektor liegt bei doppelt so gossen Apartaesudios um 800000 COP. Wenn sich das zwei Studenten teilen, ist es preiswert.

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Eisbaer
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Beitrag von Eisbaer »

@Pablo34: denke drüber nach die kleine Wohnung zu möblieren. Doppelbett mit einem Nachttisch, kleines Sofa (eventuell ausklappbar zum Schlafsofa), kleiner runder Esszimmertisch mit zwei Stühlen, Stuhl zum Schreibtisch. Dann ein paar Bilder an die Wand, Gardinen ans Fenster und die Sachen für die Küche. Schön dekorieren kann man mit sehr einfachen Mitteln. Bei so großen Fluren wäre es gut wenn die Wohnungen an einer Ecke wären um nur einen direkten Nachbarn zu haben, denn die neuen Gebäude sind sehr "hellhörig". Auch die Fahrstühle sollten eine gute Distanz zur Wohnung haben.

Estrato 3 für den Neubau ist gut. Hoffentlich bleibt der so. Die Nebenkosten sind preiswerter und auch wenn mal ein Verkauf ansteht ist das von Vorteil.
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hollaho
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Beitrag von hollaho »

Wie schon einige hier angemerkt haben, ist so was eine erhebliche Investition und durchaus komplex, wenn man sich in dem Land nicht so auskennt. Du machst Dich zumindest faktisch ordentlich abhängig von der Familie Deiner Freundin. Selbst wenn das Haus wirklich fair 50:50 von Euch Beiden finanziert wird, bleibt da ein Ungleichgewicht, denn es ist einiges vor Ort zu tun, wo Du keine Einsicht drin hast.

Ansonsten kann ich noch den Tip eines guten Freundes (Rechtsanwalt) beitragen, der im übrigen auch eine "internationale Ehe" in seiner Familie inkl. dem folgenden Drama begleiten durfte:
Bei Ehen mit nicht-EU Auslandsbezug ist seiner Meinung nach ein guter Ehevertrag quasi obligat, da ansonsten bei einer Scheidung, insbesondere wenn es noch Kinder gibt, ein juristisches Drama in mehreren Akten fast garantiert ist. Das gibt nämlich im ungünstigsten Falle dann zwei zueinander inkompatible Rechtssysteme, die sich in Teilen für zuständig erachten. Das erhöht das Streitpotential natürlich gewaltig, wenn man sich nicht mehr so gut versteht. Vorher, so lange man sich noch gut versteht, wäre eine Lösung in Form eines fairen Ehevertrages meist noch möglich gewesen...


DeuCol
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Beitrag von DeuCol »

Wie schnell aus einer Frage zu Steuern eine Investment- und Eheberatung werden kann.