In ein Apartment investieren Santa Marta

"Schaffe schaffe häusle baue" ...
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cm81
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In ein Apartment investieren Santa Marta

Beitrag von cm81 »

Hallo Liebe Leute

Ich bin seit gestern in diesem Forum angemeldet und erlaube mir ein neues Thema zu eröffnen. Eventuell gibt schon Informationen dazu, habe jedoch nicht wirklich viel gefunden.

Da es mein erster Beitrag ist, kurz ein paar Sätze zu meiner Person
Ich lebe und arbeite mit meiner Frau (Kolumbianerin) in der Schweiz und auswandern ist für uns in den nächsten Jahren eher kein Thema. Trotzdem liebe ich Land und Leute und verbringe gerne einen grossen Teil meiner Ferien dort.

Apartment gekauft in Santa Marta (el Rodadero)
Die Vorgeschichte erspare ich euch. Es war eigentlich nicht geplant, wir sind zufällig auf ein spannendes Angebot gestossen und haben gleich zugeschlagen. Muss allerdings dazu sagen, dass wir uns vor rund drei Jahren und eigentlich laufend mit dem Thema beschäftigt haben und daher vermutlich auch die meisten Relevanten Entscheidungsfaktoren, Risiken und Kosten kennen.
Der Kompromiss von meiner Seite war, dass das Apartment vermietet wird, da die Anschaffung ansonsten mittelfritig keinen Sinn macht.

Frage

Hat jemand von euch Erfahrung mit der durchschnittlichen Auslastung?
Ich meine damit wie viele Tage im Jahr so ein Apartment im Durchschnitt vermietet werden kann. Es ist ja eigentlich das ganze Jahr Betrieb, natürlich auch nicht immer wie im Dezember. Was ich aber auch begrüsse, weil ich am Strand auch gerne mal noch ein wenig Sand sehe und nicht nur Fleisch.
Es ist mir bewusst, dass diese Frage schwierig pauschal zu beantworten ist, da dies von vielen Faktoren abhängt (Preis, Zustand, Lage, Marketing...).
Vielleicht hat aber jemand persönlich Erfahrung und kann davon berichten, oder kennt jemand?
Ich hab selbstverständlich mit den angestellten in unserem Edificio gesprochen. Wir waren vorher schon drei Mal als Mieter dort und es läuft immer was.
Je nach Monat war die Auslastung zwischen 30 und 100 Prozent. Mit 50 Prozent würde es langsam spannend und das scheint in diesem Fall durchaus möglich zu sein.

Gerne gebe ich auch meine bisher gemachten Erfahrungen weiter. Einfach fragen!
Es gibt einige Aspekte, welche nicht unterschätz werden sollten. Der Kaufpreis ist eine Sache, für Unterhalt und Betrieb kommt aber einiges zusammen.

---------------------

Hallo Leute

Lösung gesucht!
Wir haben vor kurzem ein grösseres Apartment in Santa Marta (el Rodadero) gekauft, welches wir vermieten werden.
Da wir schon etliche Male dort Apartments gemietet haben, kennen wir die meisten Tricks und die Arbeitseinstellung vieler sogenannter Immobilienbewirtschafter. Da überlegt man sich sehr gut wem man da eine Wohnung anvertraut, obwohl diese damit eigentlich gutes Geld verdienen können.
Wir haben Familie in Barranquilla, wir möchten aber lieger jemand vor Ort dafür einsetzten. Wir haben bisher mit drei Personen gesprochen, hatten aber bei allen kein gutes Bauchgefühl. Wie bereits erwähnt, viele haben ihre Tricks und arbeiten in erster, zweiter und dritter Linie mal für sich und je nach Lust und Laune machen sie dann ihre Arbeit mehr oder weniger gut.
Da wir nicht so ein abgewracktes Apartment erworben haben, wie es leider schon fast Standard in Santa Marta ist, brauchen wir eine zuverlässige Person, welche die Wohnung in unserem Sinne vermietet.
Die geforderten Provisionen, welche doch ordentlich waren (20%) vom Bruttomietertrag, waren nicht das Hauptkriterium. Eher z.B. Pauschalen für den Unterhalt und Reparaturen, welche lieber nicht transparent abgerechnet werden. Nach meiner Erfahrung führt dies dazu, dass im eigenen Apartment für viel Geld kaum eine Schraube ersetzt wird, dafür die "Verwalter" (in unserem Fall) alle in top renovierten Wohnungen an bester Lage hausen. Vielleicht erkennt jemand den möglichen Zusammenhang :shock:

Da aus unserer Familie in absehbarer Zeit voraussichtlich noch ein zweites Apartment dazu kommt, sehe ich zwei Möglichkeiten:
1. Eine seriöse Person fnden, welche bereits Wohnungen verwaltet und unsere übernimmt (empfehlungen sehr willkommen)
2. Jemand einstellen. Diese Person hätte dann eigentlich mit zwei Wohnungen ein ganz gemütliches Leben und könnte je nach Initiative und Einsatz auch verhältnismässig gut verdienen und auch anderen Tätigkeiten nachgehen, sofern sich dies kombinieren lässt.

Anforderungen:
Gesunder Menschenverstand
Kundenorientiert und motiviert
Zuverlässig, Loyal und an langfristiger Zusammenarbeit interessiert
Hohe Eigeninitiative
Zumindest rudimentäre Englischkenntnisse
Erfahrung in diesem Bereich von Vorteil, jedoch nicht zwingend (kann man sich innert kürzester Zeit aneignen)

Verdienstmöglichkeiten
Sicherlich müsste zumindest ein Teil der Bezahlung leistungsorientiert sein.
Für beide Seiten sollte es ein guter Deal sein.


Wenn jemand von euch Erfahrungen mit dem Thema hat, freue ich mich auf die Infos.
Auch Empfehlungen was diese Person verdienen sollte, nehmen wir gerne entgegen.

PS: Betreffend verdienen
Wenn man jemand unrealistisch hoch entschädigt, heisst das leider nicht, dass er oder sie die Arbeit deswegen gut macht.
Wenn man jemand mit einem lächerlich tiefen Lohn aushungern lässt, muss man sich natürlich auch nicht wundern, wenn eines Tages die Wohnung leer ist :D
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Ernesto
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In ein Apartment investieren Santa Marta

Beitrag von Ernesto »

Verstehe ich das richtig. Steinreicher Schweizer kauft mal schnell ´ne möblierte Wohnung. Hat sich umgehört, ist aber nicht richtig orientiert. Da Geld in Hülle und Fülle vorhanden, steht der Kauf einer weiteren Wohnung an. Einheimische Mieter kommen natürlich nicht in Frage. Gringos müssen herbei. Du würdest jemand einstellen, der für für 'n Appel und 'n Ei das ganze wohlwollend für dich regelt. Viel Glück sage ich da mal. Nicht vergessen, die Steuern pünktlich zu zahlen damit es nicht nach hinten losgeht :mrgreen:
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Ernesto
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Beitrag von Ernesto »

Ok, war nicht so gemeint. Versuche es bei Araujo y Segovia. Laut Bekannten, ein seriöser Makler in El Rodadero.
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cm81
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In ein Apartment investieren Santa Marta

Beitrag von cm81 »

Hallo Ernesto
Danke fürs Feedback.
Also erstmal steinreich ist masslos übertrieben. Wer in der CH einen gut bezahlten Job hat oder selbstständig ist (bei uns trifft beides zu), wird bald mal feststellen, dass bei einem Immobilienkauf Faktor 10 dazwischen liegen kann (Vergleich CH / Col), obwohl natürlich nicht 1:1 verglichen werden kann. Un in der CH werden ja auch Häuser und Wohnungen gekauft. Zudem kommt meine Frau aus Kolumbien, ansonsten würden wir hier kaum Immobilien kaufen.

Das zweite Apartment welches ich erwähnt habe ist nicht für uns, sondern für meine Schwägerin mit Familie. Nebenbei sie lebt und arbeitet in Kolumbien, zwischenzeitlich mal in Spanien und wird nicht von uns finanziert. Also es gibt auch durchaus Kolumbianer welche gutes Geld verdienen und mit langjährigem Sparen eine solche Investition tätigen können. Der Vorbesitzer unseres Apartments war übrigens auch ein Kolumbianer. Er hat die Wohnung zwei bis drei Wochen im Jahr genutzt, die restliche Zeit stand sie leer, was ich als völligen Blödsinn erachte.

Betreffend Vermietung an Einheimische. Ja gerne. In unserem Edificio sind 80 bis 90% der Mieter (ob tageweise oder langzeit) Kolumbianer.
Ich kann allerdings niemand brauchen der fix in der Wohnung wohnt, da wir sie ja selber (inkl. Familie) auch 5 bis 10 Wochen im Jahr brauchen.
Die Tatsache, dass am Rodadero in erster Linie Einheimische sind, war für uns auch ein positives Kriterium für den Kauf.

Betreffend Bezahlung. Wir haben bisher alle Leute in Kolumbien für ihre Leistungen anständig entschädigt.
So haben wir z.B. auch die Haushälterin vom Vorbesitzer übernommen. Sie ist nicht mehr die jüngste, aber sehr nett und hilfsbereit und wenn man ihr sagt was sie tun soll, macht sie die Sachen auch einwandfrei. Wurde halt leider nicht zum selbstständigen Denken erzogen, was sich in diesem Alter kaum mehr markant ändern lässt. Aus diesem Grund und der Tatsache, dass sie etwas weiter weg lebt, ist sie leider nicht geeignet die Verwaltung zu übernehmen. Sie traut sich das selber leider auch nicht zu, sonst hätte sie die Möglichkeit ihren Lebensstandart erheblich zu verbessern. Kleine Fortschritte gibts jedoch schon, sie kommt manchmal selber auf die Idee, dass sie gewisse Botengänge, organisatorisches vor Ort etc. für uns erledigen könnte. Wenn sie dann beispielsweise zwei Stunden für uns unterwegs ist, zahlen wir sie für den ganzen Tag, wovon sicher beide Seiten profitieren.

Auch für die Verwaltung sind wir bereit anständig zu bezahlen. Hängt halt auch sehr davon ab, wie sich jemand dafür einsetzt. Daher lässt sich kaum pauschal sagen was eine faire Bezahlung wäre.

Ja und das Thema Stuern haben wir im Griff. Ist mir gekannt, dass ansonsten die Verzugszinsen nicht ganz unerheblich sind. Nach längerer Zeit wirds dann richtig unangenehm.
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cm81
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Beitrag von cm81 »

Hi Ernesto. Danke für den Hinweis (Araujo y Segovia). Machen auf den ersten Blick schon mal einen seriösen Eindruck.
Meine Frau ist in ein bis zwei Monaten wieder in Santa Marta (ich leider erst in ein paar Monaten). Sie wird dann mal Kontakt aufnehmen.

In erster Linie brauchen wir aber einfach jemand der vor Ort Schlüsselübergabe etc. macht und sich mit den Apartmentvermittlern auf der Strasse beschäftigt. Die meisten Mieter kommen bisher über diesen Kanal. Onlinevermarktung, Rechnungen etc. könnnen wir eigentlich alles gut von hier aus steuern. Hat halt auch Vorteile, wenn man selber im Griff hat, ob die Rechnungen auch wirklich bezahlt werden. Ok, bei Araujo y Segovia wäre ich da zuversichtlich.
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Ernesto
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Beitrag von Ernesto »

Du siehst das viel zu einfach, wenn ich deine Aussage: In erster Linie brauchen wir aber einfach jemand der vor Ort Schlüsselübergabe etc. macht, richtig verstehe. In erster Linie brauchst du jemand der Verantwortung übernimmt. Da bist du mit einem seriöse Makler auf der sicheren Seite. Bei der Vermietung an Ausländer solltest du auch beachten, das jeder Mieter bei Migración Colombia gemeldet werden muss. Viele machen das nicht, ok - will dir nun einer ans Bein pissen und schwärzt dich bei Migration an, dann hast du ein echtes Problem. Viel Glück!
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Beitrag von Don Maximo »

Viel Glück @cm81!
Wenn es um Immobilien geht, egal ob Verkauf oder Vermietung, da wollen viele mitmischen und für sich dabei möglichst viel "abzwacken". Dies natürlich ohne einen Finger zu krümmen... Da habe ich selbst in den letzten 12 Monate so einiges erlebt, seit ich Einblick vor Ort habe. Wie Ernesto schreibt, würde auch ich mich an einem seriösen Makler/Verwalter wenden.
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Beitrag von cm81 »

Vermietung an Ausländer
Ja klar, jeder der in diesem Gebäude logiert muss einen Ausweis vorlegen (beim Portier) und wird registriert. Das war dort schon immer so. Diese melden die Gäste dann weiter. Wie und ob dieser Prozess wirklich seriös funktioniert, werde ich aber beim nächsten Aufenthalt noch im Detail anschauen. Sie Zwacken den Gästen auf jeden Fall Geld dafür ab. Es braucht ebenfalls auch eine Bewilligung fürs Vermieten. Diese ist beantragt, offenbar nur eine Formalität. Was das dann konkret zeitlich bedeutet, werden wir sehen.
Übrigens gleiches gilt auch für Einheimische. Falls der Vermieter keine Privatperson ist, wird hier noch VAT fällig. Bei Turis meines Wissens zur Zeit noch nicht. Hab diesbezüglich noch einige umfangreiche Datenquellen, welche ich dann mal in Ruhe studieren muss.

@Don Maximo
Ja das habe ich grundsätzlich vor. Habe von Ernesto bereits eine Empfehlung erhalten. Leider habe ich selber bisher keine persönlichen Erfahrungen, da bisher immer diese "privaten" Dienstleister am Werk waren. Und in Kolumbien gilt wie auf der ganzen Welt: Beschäftige dich selbst mit dem Thema oder du wirst eher früher als später über den Tisch gezogen.
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Ernesto
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Beitrag von Ernesto »

Seriös klingt das nicht was du schreibst. Wenn ich als Mieter bei einem Portier meinen Ausweis vorlegen müsste, würde ich dies nicht tun und mir was anderes suchen! Wir sprechen doch von einer Wohnung in einem Wohnhaus? Nach meiner Auffassung sollte ein Portier so wenig wie möglich von den Mietern wissen und nicht nur vom Mieter! Er sollte eigendlich nichts wissen, ausser wem er die Tür auf zumachen hat! Der Vermieter der Wohnung ist gesetzlich verpflichtet den ausländischen Mieter bei der Ausländerbehörde zu melden. Vermietet mit deiner Vollmacht ein anderer, dann muss der diese Meldung vornehmen. Das kostet nichts. Geld dafür zu verlangen ist eine Frechheit und absolut unseriös. Ist der Mieter ein Einheimischer, dann interessiert es die Ausländerbehörde nicht, denn die sind nur für Ausländer zuständig. Ich bin hin und wieder in Santa Marta, da gab es keinen Unterschied im Prozess der Anmietung im Vergleich zu Medellín. ;-)
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cm81
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Beitrag von cm81 »

Hallo Ernesto
Betreffend VAT für Einheimische. Das habe ich mehrfach gelesen, selber aber bisher nicht erlebt. War ja auch immer mit Einheimischen unterwegs.
Betreffend Registrierung am Eingang. War bisher sechs Mal in Santa Marta in drei verschiedenen Edificios. Ohne Ausnahme mussten sich immer alle Personen mit den kompletten Informationen registrieren lassen (Name, Adresse, An-Abreise, ID/Passnummer etc.). Betreffend möglichst wenig wissen geb ich dir grundsätzlich recht. Aber irgendwie müssen die ja auch wissen wer wohin oder gar nicht dort hin gehört. In Cartagena war übrigens das gleiche.
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Ernesto
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Beitrag von Ernesto »

Mit VAT meinst du die englische Abkürzung von value-added tax? Impuestos, ja die muss jeder zahlen. Versteckt oder nicht! Hat mit der Vermietung der Wohnung jetzt recht wenig zu tun. Zum Rest habe ich schon gesagt, was ich sagen wollte. Viel Glück mit der Vermietung.
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