Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

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coentros
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von coentros » 5. Jun 2019, 23:41

Als regelmässiger Kolumbientourist verfolge ich seit Jahren zwangsläufig die Wechselkurse COP/EUR als auch (bislang eher zufällig) die Preise von Wohnimmobilien (nur apartamentos, casas). Momentan ist der EUR sehr stark ggü dem Peso. Umgekehrt haben wir in Euroland weiterhin Niedrigst/Nullzins-Szenario mit den bekannten unerfreulichen Konsequenzen für Sparguthaben.

Aufgrund unserer familiären Situation und der vorgenannten Argumente denken meine Frau und ich über den Kauf eines kleineren Appartements in Kolumbien nach. Entweder in Medellin oder in Cali, wo Teile unserer weitläufigen Verwandtschaft angesiedelt sind :lol: Nach Gesprächen mit letzterer, vor allem aber nach meinen eigenen Beobachtungen fiel mir zunächst einmal auf dass 1.) die meisten Häuser und Appartements in den teuren Vierteln (estratos 5 und 6) unverkäuflich wie "Blei" sind bzw. es sehr sehr lange dauern kann bis sich ein Käufer findet und 2.) nur bei den allerteuersten Luxusobjekten überhaupt, vor allem denen die "sobre planes" spekulativ über den Tisch gehen, eine zahlenmässig sehr beschränkte Klientel vorhanden zu sein scheint. Soweit so gut (bzw. schlecht da Immobilienblase und ggf. zweifelhafte Herkunft des ein oder anderen Anlagevermögens da sicherlich eine Rolle spielen).

Da solche Objekte für uns nicht in Frage kommen habe ich damit auch kein Problem. Allerdings habe ich inzwischen den Eindruck, dass sich bei bei den für uns interessanten Objekten die in einem gutem, renovierten Zustand sind auch in den estratos 3 und 4 nicht viel bewegt ?! Es scheint als ob auch dort inzwischen ein grosses Überangebot im Vergleich zu potentiellen Käufern vorhanden ist. Kann das sein ?? Oder ist der kolumbianische Immobilienmarkt in den Gross-Städten Medellin und Cali insgesamt derart illiquide, dass man ggf. sehr viel Geduld mitbringen muss falls man ein Objekt auch mal wieder verkaufen will ? Ebenso höre ich oft, dass viele Transaktionen Permutationsgeschäfte sind wo dann allesmögliche zum Tausch mit eingebracht wird. Kaum jemand bezahlt eine Kaufsumme komplett mit einem vorhandenen Barvermögen. Ist das wirklich so ? Hier würden mich Eure Erfahrungen sehr interessieren.
Herzlichen Dank.


CaribicStefan
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von CaribicStefan » 6. Jun 2019, 00:52

Es liegt draan was ihr fuer die Immobilie ausgeben wollt. Es gibt genug Wohnunen und in Medellin zu kaufen.
Gibt da viele Webseiten wo man suchen kann:

=> metrocuadrado.com/
=> casafacilinmobiliariaco.inmo.co/
=> espaciourbano.com/
=> mercadolibre.com.co/inmuebles/#menu=categories
=> olx.com.co/nf/landings/re?from=hero_buttons
=> grupobrik.com/
=> fincaraiz.com.co/
=> myminmobiliariamonteria.com/
=> habitamos.com.co/
=> arrendamientossantafe.com

Nur um einige zu nennen...
https://www.youtube.com/watch?v=GJm7H9IP5SU


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coentros
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von coentros » 6. Jun 2019, 11:39

Genau. Es gibt sehr viel zu KAUFEN. Das Angebot ist riesig. Meine Frage ist daher, ob es aufgrund des Überangebots überhaupt möglich ist eine Immobilie ggf. auch wieder zu VERKAUFEN (ohne sie mit grösstem Verlust zu verramschen)? Mir scheint dass sehr viele Objekte jahrelang im Angebot sind, offensichtlich aber keine Käufer da sind. Hierzu würden mich Eure Erfahrungen interessieren.

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cm81
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von cm81 » 6. Jun 2019, 14:38

Hallo Coentros
Ich kenne mich mit der spezifischen Situation in Medellin und Cali nicht im Detail aus, meine Erfahrungen beschränken sich auf Santa Marta.
Deine Beobachtung, dass viele Objekte sehr lange ausgeschrieben sind kann ich bestätigen. Ich denke das hat aber weniger mit dem Überangebot zu tun.
Ich weiss von vielen guten Angeboten (inkl. dem eigenen Apartement), welchs gar nie ausgeschrieben wurde und innert zwei Wochen den Besitzer gewechselt haben. Im gleichen Edificio ist eines seit fast drei Jahren ausgeschrieben. Der Ausbau, na ja wems gefällt, der Preis wäre recht ok, selbst wenn man alles rausreissen würde. Das Problem hier ist formeller Natur. Erbengemeinschaft, die in drei oder vier verschiedenen Länder leben. Hier einen Kauf abzuwickeln erfordert sehr viel Geduld und Disziplin von beiden Seiten. Dann gibt es viele Immobilien, wo die Eigentumsrechte nicht klar geregelt sind, beziehungsweise der sich präsentierende Eigentümer laut Register gar nicht der Eigentümer ist, oder der letzte Verkauf gar nie sauber registriert wurde.
Hohe Schulden oder andere Verbindlichkeiten die Registriert sind. Laufendes Enteignungsverfahren der Regierung. Fehlende Baubewilligungen und vieles mehr.
Ich glaube man kann in allen Estratos in ganz Kolumbien mit Immobilen (wenn das Geld vorhanden ist) gute Geschäfte machen. Es gibt aber vieles was man unbedingt beachten muss, sonst kanns schelcht ausgehen.

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Eisbaer
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Eisbaer » 6. Jun 2019, 14:47

Angesichts des großen Angebotes muss man sich auf Schnäppchenjagd begeben, da findet man immer etwas - was sich dann zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewinn wieder veräußern lässt.

Bestimmt interessiert Dich folgender => Artilel, erschienen in der Revista Dinero. (Las 12 ciudades donde más se valorizaron los inmuebles en Colombia)
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von axko » 6. Jun 2019, 15:27

Schliesse mich Eisbär an. Es gibt ein Riesenangebot und man muss auf Schnäppchenjagd gehen. Wie bei der richtigen Jagd gibt es viele Tage wenn nicht sogar Wochen voller Enttäuschungen. Daher ist Geduld bei der Anschaffung erstes Gebot. Das sollte aber nicht nur hier in Kolumbien so sein. Auch was cm81 erläutert ist Gang und Gebe. Immer erkundigen ob das Objekt auch "sauber" ist. Nur so einfach auf Urlaub kommen und schnell ein Objekt erwerben, davon ist abzuraten. Wenn du hier bist, nimmt am besten ein paar Wanderschuhe mit und klappere die Strassen ab. Dabei die Augen offen halten, an Gebäuden mit Portier nachfragen, ob was zum Verkauf steht. Sich in Kolumbien auf Internet verlassen bei Immobilien....vergiss es. Als Orientierung ist ok aber ansonsten. Schau ich hatte mal ne Finca erst nach zwei Jahren verkauft bekommen, aber nicht über das Internet sondern durch Mundpropaganda. Bei Immobilien geht es immer um viel Geld, auch wenn die Immobilien im Vergleich zu Europa günstig sind, ab da wo Geld ist, sind auch die Ratten. Daher auch hier, Fingerspitzengefühl walten lassen und diskret sein.
In diesem Sinne " Waidmann heil"

:son:


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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Max » 6. Jun 2019, 16:06

Was halt auch ist und deswegen sind viele Objecte auch nach Jahren nicht verkauft sind die absoluten Mondpreise wo Sie zum Teil haben.

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Ernesto
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Ernesto » 6. Jun 2019, 16:20

Es gibt Leute die wollen (nicht) verkaufen und Leute die müssen verkaufen. Die nicht verkaufen wollen setzten die Preise wie @Max sagt viel zu hoch an und hoffen vielleicht auf einen Dummen oder einen Gringo der sagt ohhhh wie billig :mrgreen:

Meine Schnäppchenjagd lohnte sich, hat wie @axko vollkommen richtig sagt, Zeit und Schuhsohle gekostet. Nur wer sucht, der findet.


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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Don-Pedrinio » 6. Jun 2019, 17:24

ich habe waehrend zweier Jahren nicht dauerhaft aber immer wieder nach der geeigneten Wg gesucht gehabt, ehe ich ende 2011 gekauft habe. meine WG ging unter der Hand an mich weiter. damals hat es fuer mich hier gepasst, heute wuerde ich aber hier kaum mehr kaufen, da sich das naehere Umfeld drastisch veraendert hat. 2011 war es hier ein ruhiger Barrio mit vielen Tiendas die Abends geschlossen sind. aus den Tiendes wurden Restaurants und Hostals und haben mir viel Verkehr gebracht den ich eigentlich nicht gesucht habe. aber es ist immer noch um Welten angenehmer als in andern Quartieren wo ich auch gesucht hatte. oder an Verkehrstechnisch unguenstigen Orten, wo die Stadtplanung massiv hinter her hinkt mit dem staendigen Wachsen des Verkehrs.
bevor ich ueberhaupt irgendwo gesucht habe, wollte ich verschiedene Stadtteile testen um deren Vor und Nachteile zu sehen. du kannst in der Stadt drin an Traumlage kaufen und dann wenn du wohnst mit einem zum Beispiel totalen Verkehrschaos rund um deine Liegenschaft dir selbst den Tag versauern. tagtaeglich und rund um die Uhr.
als ich gekauft habe, sagte mir mein Vorgaenger, dass egal ob ich ein Auto haette oder nicht, auf keinen Fall eine meiner beiden Garagen verkaufen soll. heute haben viele Familien 2 und mehr Autos, gehoert zu einer WG aber nur 1 Garage oder keine, dann laesst sich diese WG so gut wie nie mehr verkaufen. sehr oft haben wohntuerme im Verhaeltnis zu den Wohneinheiten aber kaum fuer jede WG 2 Garagenplaetze.
kennst du schoene WGs, dann erkundige dich mal wie es mit vorhandenen Garagen aussieht. moeglicherweise fehlen zu jenen guten WGs eben gerade die Garagenplaetze, oder wie erwaehnt, der Verkehr rund um das Haus spielt einen wichtigen Faktor, warum diese WG nicht verkauft wird. Grundsaetzlich kanst du sehr oft davon ausgehen, egal um was es sich Handelt, Auto WG oder sonstwas. nicht das was dein Auge zu sehen glaubt ist der wesentliche Faktor warum etwas kaum verkauft wird, sondern eben vielleicht andere Dinge an die du zuerst gar nicht denkst.
bis wir hier in unserer Liegenschaft in der Garage ein Problem mit einem Auswaertigen hatten, haben mehrere meiner Nachbarn ihre Garagenplaetze weitervermietet, aber dass wie hier fast nur aeltere Leute mit je nur 1 Auto wohnen ist eher der Einzelfall.
der Preis meiner WG hat sich seit 2011 verdoppelt. denn gerade vor kurzem wurde eine Zwillingswohnung verkauft.

noch kurz zu jenen die dir eine WG verkaufen koennten. fuer mich Vergleich auslaendische oder inlaendische Immobilienverkauefer. immer und immer wieder hoere ich= der Gringo wird von den Kolumbianern prinzipiell ueber den Tisch gezogen. (steht ja gerade im Vorgaenger Post) ich sehe das ein bisschen anders. zum einen kannst du jemanden vorschieben ehe du dich zu erkennen gibts, aber zum andern sehe ich auslaendische Firmen als viel schlimmer an als Kolumbianische.
Tagtaeglich kommen Ausanderer und versuchen hier Fuss zu fassen. hoere oder lese ich von diesen, dann bin ich ihnen gegenueber grundsaetzlich Misstrauisch. von Ernesto habe ich gelernt = Google. also egal was angeboten wird und ich davon hoere, ich google und versuche Vergleiche anzustellen. zu 95% kommen dann eben diese Neulinge egal womit sie auch geschaeften wollen, sehr sehr schlecht weg. unter dem Strich muss ich praktisch bei jedem der was anbieten will, davon ausgehen, dass sein Lebensstil aus der ersten Welt mitbezahlt werden muss.
einfach als Beispiel. Riverrafting. Verglichen mit Angeboten aus der Schweiz, Oesterreich und Deutschland ist sein Preis stolze 25% teurer als vergleichbaren Angebote aus den 3 genannten Laendern. wobei sein Angebot nicht Deutschland ist, sondern hier Antioquia. Natuerlich gibt es auch serioesere auslaendische Agenturen, solche sind aber zumeist bereits mehrere Jahre hier aktiv.

@Ernesto, auch du, Eisbaer und ich und alle andern bleiben so lange wie wir hier leben Gringo. Gringo ist jeder Auslaender und wird sobald du dich nicht in deinem Bekanntenkreis bewegst als solcher behandelt. egal wie gut du dialekt sprichst. :mrgreen:

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Ernesto
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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Ernesto » 6. Jun 2019, 18:07

@Don-Pedrinio

ich würde deine Wohnung (Duplex) im vierten oder fünften Stockwerk, Altbau ohne Fahrstuhl eher als schwer verkäuflich einschätzen.

Das Barrio Provenza war mal sehr beliebt, da muss ich dir recht geben.
Es liegt nah am Parque Lleras, so dass man weitsichtig schon 2011 damit rechnen konnte das es dort mit der Zeit Änderungen geben wird.

Wenn du dich als Gringo fühlst, dann ist das deine Sache. Ich bin Ausländer aber kein Gringo.

Der Preis wird sich kaum in Dollar, CHF oder Euro verdoppelt haben.
Im Juli 2011 stand der Dollar auf gerade mal 1.756,49 COP, heute (Juni 2019) steht er auf 3.364,24 COP ;)

Hat eine Wohnung 2011 etwa 200 Million gekostet, dann waren das 113tsd. Dollar.
Wurde die Wohnung jetzt für 400 Millionen verkauft, dann sind das 118tst Dollar.

Don-Pedrinio ich habe in meinem vorausgegangenen Post nicht gesagt, der Gringo wird von den Kolumbianern prinzipiell über den Tisch gezogen! Bitte nicht mit Wortspielereien beginnen.


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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Max » 6. Jun 2019, 18:51

Don
leider ist es so pdas der Preis teurer sein muß für so Rafting sachen , kann ja aus eigener Erfahrung sprechen , da die ganzen Sachen wo Du brauchst importiert werden müssen und da kannst Du leicht mal 80% auf den dt Preis aufschlagen in Kol. Ist halt so

-------------------

Brauchst ja mol bloß schauen was die Wasserhähne und as Zubehör kosten in Med bei deco ceramica oder Homecenter, da meint man ja die san aus Gold.



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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von coentros » 6. Jun 2019, 23:10

Vielen Dank für Eure Erfahrungen. Viele interessante Gedanken dabei ! Einiges erwähnte kann ich bestätigen, z.B. „Angebote bei denen die Eigentumsrechte unklar sind“. Dazu gibts im Forum ja schon ein Standardwerk (von Eisbär) u.a. mit der erwähnten Bedeutung des certificado de libertad einer Immobilie. Hat der kolumbianischer Anwalt unseres Vertrauens bestätigt: Genauestes Studium der vorherigen Eigentümer (je weniger je besser) und der procedencia ist in der Tat sehr sehr wichtig.

„Mondpreise bei einigen Objekten“ … absolut d’accord. Was mich dabei wundert ist die Hartnäckigkeit der Anbieter die jahrelang die Preise nicht nach unten anpassen. Offensichtlich haben sie den Verkauf tatsächlich nicht nötig oder warten einfach mal ihr Leben lang und hoffen auf den einmaligen Glücksfall.

Ein sehr wichtiger Punkt auch die Veränderung eines barrios im Lauf der Jahre/Jahrzehnte. Das ist etwas wo ich bei meinen Verwandten die ihr ganzes Leben schon in den genannten Städten wohnen besonders genau hinhöre. Klar kann man nicht wirklich wissen wie sich ein Quartier in den nächsten zehn Jahren entwickelt haben wird. Passt sehr gut in das schön formulierte Argument „nicht was das Auge sieht…sondern woran man zunächst gar nicht denkt“. Also nicht nur das in der Tat totale Verkehrschaos in einzelnen Ecken mit immer noch mehr Autos und fehlenden Parkmöglichkeiten. So z.B. meine Erfahrung eines barrios mit einem schlechten, sumpfartigen Untergrund der nun erst, sehr langsam nach Jahrzehnten (!) seine zerstörerischen Auswirkungen zeigt (La Fora im Norden Calis) oder z.B. der schleichende Zuzug zweifelhafter Provenienz in einem Viertel, welches dann einen schrägen Ruf bekommt wobei man oberflächlich erstmal gar nichts merkt. Auch die langsame Verwandlung eines ehemals reinen Wohnviertels mit immer mehr Gewerbe und tiendas kann ich bestätigen. Nachts ist es dort dann etwas „gespenstisch“.

Weitere individuelle Erfahrungen meinerseits: ein und dasselbe Objekt bei drei Maklern im Internet mit schnell mal 20% Preisunterschied. Bzgl. Gringo und „über den Tisch ziehen“: Für mich am wenigsten problematisch sind am ehesten rein kolumbianische Anbieter (Stichprobe: meine Frau, Kolumbianerin, allein vorgeschickt und ich allein. Da wäre eher meine Frau über den Tisch gezogen worden). Schlimmer dagegen rein angloamerikanische Verkäufer. Am allerschlimmsten: Exil-Kolumbianer die in den USA leben und meinen den Kapitalismus am besten verstanden zu haben (sympathischer wäre es einfach Kolumbianer zu bleiben). Wie gesagt, nur persönliche Einzelerfahrungen, möchte nicht verallgemeinern. Auch mehrmals in unterschiedlicher Inszenierung erlebt: Besichtigungstermine bei denen plötzlich ein anderer „Interessent“ auftauchte oder ein gutsituierter Klient avisiert wurde der eigens aus Bogota anreisen würde, die dann lässig wie Graf Rotz Angebote vorlegen und solche kleinen Buden nebenbei aus der Portokasse bezahlen würden, worauf der Makler meinte nun müsste ich mich aber beeilen. Beeilt habe ich mich nie. Alle Objekte sind ausnahmslos heute noch im Angebot. Keines dürfte ein Schnäppchen sein.

All dies hat in der Tat dazu geführt, dass „einfach auf Urlaub kommen und schnell ein Objekt erwerben, davon ist abzuraten“…bei uns ja auch nicht passiert ist . Die erwähnte Schnäppchenjagd gestaltet sich in der Tat schwierig. Ein paar Wochen pro Jahr sind trotz guter Vorbereitung tatsächlich wenig.

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Liquidität des Immobilienmarkts in den Grosstädten ?

Beitrag von Eisbaer » 6. Jun 2019, 23:20

@coentros: Die erwähnte Schnäppchenjagd braucht sich nicht schwierig zu gestalten. Wie du schreibst hast du Familie, die wissen was du suchst und können schon einmal anfangen zu sortieren. Oder besser, meine Meinung, die Familie lieber raus lassen und einen seriösen Makler einschalten. Dem sagst du genau was du suchst und der soll es dann besorgen. Im Normalfall zahlt der Verkäufer die Provision.
Wenn der Makler funktioniert und wirklich sucht was du willst, dann lasse ihn doch etwas verdienen - dafür prüft er vor Vertragsabschluss die benötigten Zertifikate, macht den Kaufvertrag und begleitet Dich zur Escritura. Ich selbst habe damit nur gute Erfahrung gemacht.

Bevor die Tranvia in Medellín gebaut wurde kaufte ich in einem Gebäude an der Avenida Oriental 4 kleine Apartaestudios. (Keiner wollte die haben.) Alle nach hinten gelegen somit vom Krach der belebten Avenida ungestört! Ohne Garage! Dafür 24 Stunden Portier. Zwei Gehminuten zum Exito (Supermarkt), Busse und Taxis in alle Richtungen - vor der Tür, schräg gegenüber eine Tranvia-Station. Geschäfte die 24 Stunden geöffnet sind in unmittelbarer Nähe. Alle habe ich möbliert, zwei davon zwischenzeitlich verkauft. Die anderen sind vermietet.

Angeboten und abgewickelt wurde das durch einen bekannten Makler in Medellin.

Edit: Meine persönliche Erfahrung mit der Familie ist einfach nur beschissen und dass sage ich auch heute noch nach über 30 Jahren Kolumbien.
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Beitrag von axko » 7. Jun 2019, 01:13

Genau Eisbär, niemals Geschäfte mit Familie machen. Gibt nur Ärger und Unfrieden. Familie bleibt am besten erhalten, wenn privates Privat bleibt und Geschäft bleibt Geschäft. Coentros, bleibt einfach am Ball kommt Zeit kommt Rat.

:nie:


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Beitrag von coentros » 10. Jun 2019, 04:40

@Eisbär: Du hast ja grosse Erfahrung. Soweit ich das daher beurteilen kann war Dein Investment in Apartestudios sicherlich sinnvoll und vorausschauend. Dein Hinweis mit der Familie/Verwandtschaft wäre zweifellos ein Thema für sich. Bei mir ist es auch nicht ganz einfach einfach, da der eine Teil ziemlich wohlhabend ist (estrato 6 mit dicken Autos :oops: ), der andere Teil eher in der MItte (rein finanziell betrachtet) liegt und noch ein dritter Teil darunter liegt. Es ist schlicht die ganze Bandbreite vorhanden.

Ein Bekannter in meiner Verwandtschaft investiert selber ebenfalls in kleinere vermietete Apartestudios oder Edificios mit kleinen Mietwohnungen. Seinem Tip folgend habe ich mir auch das eine oder andere Edificio angeschaut. Beispiel: estrato 3, gute Verkehrsanbindung, Läden/Lokale/Busse in Laufweite, vier Stockwerke mit je einer 3-Zi Wohnung (je 60 qm) und eigenem Eingang (Zugang über eine Wendeltreppe), Gebäude & Wohnungen in sehr gutem Zustand (bestätigt durch eigenen Architekt), keine Garagen oder eigene Parkplätze, keine porteria somit keine administracion. Alle vier Wohnungen sind aktuell vermietet, Gesamtmieteinnahme aktuell bei 2.6 Mio. Das Edificio wird für 490 Mio (negociable) angeboten. Gedankenspiel: Kaufpreis z.B. 440 Mio (da negociable), jährliche Mieteinnahme 31.2 Mio ergibt eine Bruttorendite von knapp 7%. Abzüge pauschal/fix: 7 Mio (jährliche Unterhaltskosten, Predial, 10% Gebühren wenn ein Makler die Verwaltung übernimmt) ergäbe eine Nettorendite von 5.5%. Nun müssen diese 24.2 Mio Einnahmen aber noch versteuert werden.

Dazu aus einem anderen thread von Fusugasugena der Hinweis:
"Vorsicht ist auch bei der Vermietung geboten. Im Auslandlebende, Ausländer als auch Kolumbianer sind ab dem ersten Peso den sie in Kol. verdienen Steuerpflichtig, und zwar mit sehr hohen Steuersätzen, ( 40% Quellensteuer glaube ich) und müssen trotz der Quellensteuerbelastung eine delaration de Renta machen. Darum wenn Vermieten empfiehlt es sich nur gegen Bar."

Wenn ich Vermietung in bar vermeiden wollte, wären somit ca. 24 Mio Einnahmen/Jahr zu versteuern. Und da wir ja im Ausland (Deutschland) leben würden "ab dem ersten Peso 40% Quellensteuer" fällig. Kann das sein ? Das wäre ja nochmals ein Abzug von fast 10 Mio nur für die Versteuern der Mieteinnahmen. Entsprechend würde die Nettorendite des Investments auf 3.3% (14.5 Mio) sinken. Da stellt sich mir die Sinnfrage. Immerhin wurde ja eine Summe von 440 Mio COP investiert.