Erwerbsnebenkosten bei Grunderwerb in Kolumbien

[Luccius]

Hallo liebe Community,

wg. Cop Kurs und generell dachten meine kolumbianische Frau und ich, lebhaft in D, daran, eine Wohnung in Bogota als langfristige Kapitalanlage käuflich zu erwerben.
Eine gute Freundin von uns ist Immo-Maklerin und wir überlegen gerade wie /wo / was.
Das ich aber nicht ganz blöd dastehe mal ein paar Fragen in die Runde, die mir ggf. jmd beantworten oder mit einem Link behilflich sein kann:
- wie sieht das denn mit Erwebsnebenkosten aus: gibts da pauschale Größen / Summen?
- Pflichten eines Eigentümers / Vermieters: auf was sollte man da achten z.B. wenn Dach kaputt, Hochwasserschäden etc.
- Finanzierung: nach einer Quota Inicial (~30%) - bieten Banken Finanzierungen für den Restwert, rein auf Basis Mieteinkünfte / Immowert oder müsste man da noch Einkommen aus D/Col vorlegen o.ä.? -- macht das überhaupt Sinn wg. denn Zinssätzen? die Mietrenditen die ich so gesehen habe liegen im Kern Bogota ja so bei 7%, der Kredit ist sicherlich teurer oder?
- wenn ich die ganze Organisation der Vermietung von eienm Dienstleister übernehmen lassen möchte - geht das respektive was kostet das?
- gibt es irgendwelche Steuern auf Immovermögen oder Mieteinkünfte?

Fragen über Fragen

Ich freue mich auf eure Antworten und bedanke mich jetzt schon mal für die Infos!!

Hasta pronto y muchas gracias!!
Luccius

[Mark]

Erwerbsnebenkosten ..... die Nebenkosten betragen ca. 1%, also bei einem Apt wo 180 Mio kostet zahlt Ihr in etwa 1,8 Mio. Es kommen sicher noch weitere Antworten die dies genau in Notariatsnebenkosten, Steuern etc. aufschluesseln, ist ja kein Hexenwerk.

Pflichten .... in einem von mir vermieteten Buero hat epm ohne Vorankuendigung das Wasser abgestellt. Als es dann wieder genau so ploetzlich angestellt wurde platzte in meinem Buero das Rohr und 2 andere Bueros wurden auch unter Wasser gesetzt. Ich arbeitete zu der Zeit in Chicago und bekam von meiner Inmobilienagentur per Email Photos zugesandt. Das untere Buero ist eine Tierhandlung wo angeblich 4 Katzen aufgrund des Wassers ertrunken sind. Dies kann im ersten Stock mit viel Gefaelle nahe dem Parque Poblado in Medellin eigentlich nicht passieren. Mein Buero hatte selber kaum Schaden, und im anderen 4 Katzen ertrunken? Na ja, das ganze hat mich als harten Verhandler der alles selber hart erarbeitet und keinen Cent zu verschenken hat jetzt nur 500.000 Pesos gekostet aber Ich fragte mich auch warum Ich das bezahlen musste wenn ja eigentlich epm oder der Mieter schuld sind. Dennoch halte Ich auch jetzt noch nichts von Versicherungen, bin aber mal gespannt was hier im Thread dazu noch gepostet wird.

Finanzierung: Vergiss es. Die Zinsen sind viel zu hoch. Da lohnt sich der Kauf auf keinen Fall mehr da du jaehrlich wie Du sagst 7% an Miete einnimmst aber noch mehr an Zinsen bezahlen musst.

Uebergabe an eine Agenur: Machen hier fast alle und kostet normal 10% der Mieteinnahmen. Die Agentur ueberweist dir monatlich ganz einfach die restlichen 90%. Fuer Schaeden etc. kommt die Agentur nicht auf. Sie treibt lediglich jeden Monat puenktlich das Geld vom Mieter ein. Wenn der Mieter (auch wenn es eine Firma ist) laenger als 2 Jahre bei Dir wohnt bist Du an den Vertrag gebunden und kannst nicht mehr kuendigen. Ab da betraegt die jaehrliche Erhoehung der Miete lediglich die im Vertag festgesetzten 2 oder 3 % plus Inflation. Bis der Mieter mal wieder freiwillig auszieht.

Steuern: Alle 3 Monate bekommst Du (ohne kolumbianischen Wohnsitz schwierig) ein "Impuesto Predial" per Post zugeschickt. Dies musst Du dann auf der Bank bezahlen. Leider kann man dies nicht als "auto debito" automatisch vom Konto bezahlen lassen wie bspw die epm-, oder une- Rechnung. Man muesste also schon immer vor Ort sein um es zu bezahlen. Als Ich in Chicago arbeitete habe Ich einfach das ganze Jahr im Voraus bezahlt um Ruhe zu haben. Aber weiter als Dezember des derzeitigen Jahres kannst Du nicht im Voraus bezahlen. Also musst Du jedes Jahr mindestens einmal nach Kolumbien kommen oder laesst halt das mit der Bezahlung schleifen und es sammeln sich Mahngebueren an.

EIN TIPP: Ich wuerde keine Wohnung kaufen. Bei Bueros oder Laeden sind die Renditen hoeher. Man kann es dabei leicht auf 10% jaehrlich, oder sogar auf die vom Volksmund so oft zitierten 12% (1% pro Monat) bringen. Ausserdem wird die Immobilie nur zu 30% so stark beansprucht wie bei einer Wohnung (ca. 55 Stunden pro Woche gegenueber 168 Stunden pro Woche !!!) Ich halte Bueros in unabhaengigen Gebaeuden (ohne Administracion) fuer das Beste !!!

Deine 7% Mietrendite schrumpfen nach Bezahlung der Administracion auf 5% ..... dann lieber 12% und keine Admin bezahlen !!!

[Eisbaer]

@Luccius: Mark die Sachlage sehr gut beschrieben.
Ich selbst habe seit etlichen Jahren einige kleine Mietwohnungen in Medellín und kaufe auch gerne hin- und wieder etwas dazu um es mit Gewinn wieder zu veräußern. Meine Wohnungen sind allsammt möbliert. Du erwähnst eine gute Freundin die als Immobilien-Maklerin vor Ort tätig ist. Wenn diese sich auskennt und nicht nur an einem schnellen Peso interessiert ist, dann kann sie Dir bestimmt mit Rat und Tat zur Seite stehen. Eine große Hilfe wenn man selbst die örtlichen Gegebenheiten nicht so richtig kennt. Mark spricht unter anderen die Notariatsnebenkosten an, diese kann man eventuell bei geschicktem verhandeln umgehen oder reduzieren. Wenn ich ein Objekt gefunden habe das mir zusagt, bin ich immer Frech bei den Verhandlungen und sage, ok, ich kaufe die Bude, Du (der Verkäufer) übernimmst alle anfallen Kosten beim Notar. Da ist jedes Geschäft anders! Auf Kredit würde ich nichts kaufen. Beachte, das die meisten Banken hier zusätzlich auf eine Lebensversicherung bestehen. Ein schlechter Mieter kann einem das Leben sehr, sehr schwer machen daher würde ich auf die Freundin (Immobilien-Maklerin) zurückgreifen. Hier eventuell auch die Provision für die monatlichem Mieteinnahmen (10%) individuell aushandeln. Kaufst Du eine Wohnung in einer Propiedad Horizontal oder "Siedlung" informiere Dich unbedingt über bestehende Versicherungen und bei was die einspringen! Geht dort etwas kaputt übernimmt die Administration die Kosten, allerdings nicht bei Schäden innerhalb der Wohnung. Bei einem freistehenden Haus musst Du diese Kosten übernehmen. Ist auch verständlich, denn es ist Dein Eigentum. Um den Impuesto Predial zu zahlen musst du nicht unbedingt vor Ort sein. Ich mache das oft über das Servicetelefon von Bancolombia. Ob es über die programmierten Rechnungen oder Facturanet von Bancolombia geht, habe ich noch nicht probiert. Vielleicht geht es sogar über die Webpräsenz der Secretaría Distrital de Hacienda in Bogotá. Müsstest Du Dich erkundigen. Zu den Büros: Büros in unabhängigen Gebäuden (ohne Administration) halte ich nicht für den Hit. Ladenlokale schon eher! Abschließend möchte ich noch sagen, das ich für keines meiner Objekte eine Versicherung abgeschlossen habe! Bestimmt hast du noch Fragen, leg los und haue in die Tasten!

Edit: Zu den Steuern lese bitte hier: Ley 1607 de 2012 und hier: Steuererklärung für das Kalenderjahr 2014 viewtopic.php?f=192&t=11068#p58026 Die Steuern die beim Verkauf anfallen (retención en la fuente) zahlt der Verkäufer. Die Grundsteuern, gleich Impuesto Predial richten sich nach dem Katasterwert des Objektes. In Kolumbien ist es üblich den Kauf zum Katasterwert vorzunehmen, auch wenn die Immobilie mehr Marktwert hat.

[Mark]

Büros in unabhängigen Gebäuden (ohne Administration) halte ich nicht für den Hit.

Aber ohne die Admin komme Ich halt wirklich auf die 12% Rendite. Du weisst, die Lokale sind bei gleichem Preis immer sehr klein im Gegensatz zum Buero ... nur weil Sie im Erdgeschoss sind und man auf die Strasse raus verkaufen kann. Aber willst Du nun 80qm Buero im zweiten Stock oder 20qm Local im Erdgeschoss? Ich nehme lieber das Buero, denn dies kann Ich auch jederzeit als Wohnung vermieten und bekomme fuer die 80qm gutes Geld. Wenn der Laden mit 20qm aber nicht laeuft, und keine Mieter kommen wollen, was machst Du dann?

Diese Lokale im Barrio sind ja einfach nur umfunktionierte Garagen ... aber ein Lokal im Einkaufszentrum finde Ich noch schlimmer. Da kommen schon mal leicht pro Monat 1 Mio an Administration zusammen. Jetzt muss man nur noch einen finden der fuer ein 20qm grosses Lokal jeden Monat 2,5 Mio Miete bezahlt. Aber Ich weiss, dass geht wirklich hier in Kolumbien. Viele sind damit erfolgreich ... Aber Ich weigere mich einfach 180 Mio fuer ein 20qm Lokal auszugeben, dass mich dann anschliessend 1 Mio monatlich Administration kostet.

Was meinst Du dazu Eisbaer?

Abschließend möchte ich noch sagen, das ich für keines meiner Objekte eine Versicherung abgeschlossen habe!

Das beruhigt mich sehr, Ich naemlich auch nicht

[Eisbaer]

Beim Büro, so denke zumindest ich - legt man Wert auf Sicherheit und Prestige. Daher finde ich, das sich ein Büro mit Portier einfacher vermieten lässt. Auch sollte man, je nach Lage an Parkplätze denken. Für den Mieter und seine Besucher! Das man die meisten Büros mit Administration nicht als Wohnung vermieten darf, sollte dem Käufer bewusst sein. Beim 20qm Lokal kommt es auf die Bedürfnisse und die Lage an. Da gibt es so einige Einkaufszentren in Medellín die nur aus solchen Minilokalen bestehen. Für mich wäre das auch nichts.

[Mark]

Stimmt, und willste im Einkaufszentrum ein groesseres Lokal biste schnell an der 1.000.000.000 Kaufpreis angelangt.

Da weiss man nicht, ob sich die Dinger wirklich rentieren oder ob Sie nur zum Geld waschen da sind. Aber eigentlich gibts dafuer ja schon die ganzen Casinos

[Luccius]

Hey hey, schon mal besten Dank für die Infos!!