Wohnungs- oder Hausverkauf in Kolumbien | Steuern

[Tenere-wue]

Hallo Gemeinde,
Ich benötige mal euer Fachwissen.
Wenn man als Ausländer ohne cédula extranjera eine Immobilie verkauft müssen von dieser 10%vom Verkaufspreis als Steuer bezahlt werden. Ebenfalls wenn man pro Jahr weniger als 6 Monate im Land ist. Die 1%zählen nur für residentes und wenn man mit cédula extranjera mehr als 6 Monate in Kolumbien lebt. Ist diese Aussage so richtig? Desweiteren sehe ich aktuell keinen Weg diese Zahlung ein wenig zu reduzieren.
Grüße und vielen Dank für eure Mühe mir bei der Beantwortung meiner Fragen zu helfen.
Tenere-wue

[Fritzchen]

Mal so als unwissender. Es ist doch auch durchaus üblich nur 60% in Bargeld und 40% in Sachwerten zu bezahlen. Ließe sich nicht auch auf diesem Wege Steuern sparen?

[Tenere-wue]

Der Käufer musste ein Darlehen aufnehmen, sonst hätten wir das anders gelöst. Die Bank will alles wissen und alles muss korrekt laufen. Wie in Deutschland auch.

[Ernesto]

Doch nicht unverkäuflich.

2019 gab es eine Gesetzesänderung. Müsste ich jetzt suchen.
Nach meinem Kenntnisstand ist deine oben gemachte Aussage nicht richtig.
Folgende Steuern fallen beim Verkauf an:

1% Retención en la fuente = zahlst du beim Notar, wird automatisch berechnet.
Impuesto por ganancias ocasionales = Diese Steuer wird fällig, wenn du die Immobilie länger als zwei Jahre in deinem Besitz hattest. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf berechnet. Die Höhe der Gelegenheitsgewinnsteuer entspricht 10% des Gewinns. In diesem Fall ist es egal, ob du Steuerresident bist oder nicht.
War die Immobilie weniger als 2 Jahre in deinem Besitz, fällt eine Impuesto de renta an.

Beim Notar können sie dir es ganz genau erklären.

[Tenere-wue]

Danke Ernesto, da komme ich wohl nicht raus aus der Nummer. Meine Frau zahlt nur die 1%, egal wie lange das in ihrem Besitz war. Folgendes ist passiert. Wenn es mehrere Besitzer für eine Immobilie gibt werden alle nach ihren Anteilen/Gewinnen besteuert. Wenn darunter ein Ausländer ist muss nur er die 10% zahlen, die Einheimischen (+extranjeros con cédula ab 6Monaten)
kommen mit 1% raus. Hierbei spielt es keine Rolle wie lange die Immobilie im gemeinsamen Besitz ist. Das hat uns unsere contador erklärt. Also, so wie ich das verstanden habe heißt das, daß man tatsächlich mit Immobilien spekulieren könnte da man eh die 10%zahlt.
Nur passt dies wieder nicht mit den 2 Jahren Wartezeit für den Verkauf. Das kommt mir alles spanisch vor.
Grüße

[Ernesto]

Bin mir sicher, dass es so ist, wie ich es geschrieben habe. Lasse mich natürlich gerne belehren, denn Gesetze ändern sich.
Die erwähnten 1% sind Retencion de fuente = Quellensteuer, die zahlst du, egal welchen Aufenthaltsstatus du hast. Dieser Betrag wird beim Notar direkt berechnet. Genauso unabhängig vom Aufenthaltsstatus sind die 10% Impuesto por ganancias ocasionales = Gelegenheitsgewinnsteuer.

Lese dazu einfach hier: https://www.gerencie.com/que-es-una-ganancia-ocasional.html

[Tenere-wue]

Danke noch mal Ernesto,
hast Recht. Die Notaria kostet 1%, die Gewinnsteuer sind die 10%. Die Lösung scheint folgende zu sein. Mir werden die 10% schon in der notaria abgeknöpft und den Einheimischen erst bei der Steuererklärung. Das gibt Sinn da ein Ausländer sonst abhauen könnte.
Danke nochmal und Grüße.

[vertigo75]

Nochmal zurück zum Beitrag.

Was bedeutet das denn nun genau? Ich habe keine cédula extranjera und bin auch nicht mehr als 180 Tage in Kolumbien.

Also bin ich doch in Deutschland Steuerpflichtig und dort müsste ich für den Verkauf nichts bezahlen.

die Immoblie ist nun über 2 Jahre in meinem Besitz.

Muss ich denn nun trotzdem neben der 1% Quellensteuer auch noch 10% Gelegenheitsgewinnsteuer in Kolumbien bezahlen? Das heisst man schaut sich nun an, was ich damals für die Immobilie bezahlt habe und nun dafür erhalten würde und der Differenzbetrag wird nun versteuert?

[Ernesto]

@vertigo75

Lese den Beitrag über deinen. Da steht alles, was du wissen musst. Unabhängig vom Aufenthaltsstatus sind die 10% Impuesto por ganancias ocasionales = Gelegenheitsgewinnsteuer von dir zu entrichten. Sollte das mit den Mieteinnahmen rauskommen, dann sind die mit 35% zu versteuern.

[vertigo75]

Also ich vermiete die Wohnung seit langem nicht mehr. sie wird seit diiesemnediglich noch zum Eigenbedarf genutzt, steht die meiste Zeit sogar leer. Ich habe gestern mit einem kolumbianischen Kollegen gesprochen und der hat mir gesagt, da ich keine Einnahmen in Kolumbien habe und somit auch keine declaracion de renta mache, bin ich nur verpflichtet die Quellensteuer beim Notar zu bezahlen, mehr aber auch nicht. Diese Gewinnsteuer entfällt für mich als Ausländer. Er ist sich mit dieser Aussage eigentlich zu 100% sicher.

[Ernesto]

@vertigo75

Wenn du in Kolumbien bist, frage einfach beim Notar, wo der Verkauf stattfinden soll nach. Falls die Gelegenheitsgewinnsteuer dann doch bezahlt werden soll, frage bitte, wie es in deinem Fall, also Ausländer ohne Cédula, der keine Steuerklärung abgibt, abgerechnet wird. Verlasse dich nie auf Leute, die sich 100% sicher sind. Bist du nicht in Kolumbien, könnte es deine Frau machen. Das Ergebnis teilst du uns bitte mit, weil es wieder vielen anderen hilft.

[Glboetrotter]

Ich habe im Jahr 2021 eine Wohnung in Kolumbien verkauft (ich war persönlich im Notariat anwesend) und im Notariat am Verkaufstag 10 % "Retencion en la Fuente" in Bar bezahlt (das waren ein paar Millionen). So steht es wörtlich auf der Rechnung vom Notariat.

Die Wohnung wurde vor über 2 Jahren gekauft, weshalb 10 % berechnet werden des Immobiliengewinns zwischen Verkaufspreis und Kaufspreis.

[Ernesto]

@Glboetrotter

Kann es sein, dass du etwas verwechselst? Die Quellensteuer "Retencion en la Fuente" beträgt 1% des Verkaufspreises der Immobilie. Wenn du deine Immobilie zum Beispiel für 250.000.000 COP (zweihundertfünfzig Millionen COP) verkaufst, musst du 2.500.000 COP (zwei Millionen fünfhundert COP) Quellensteuer = "Retencion en la Fuente" zahlen.

Bei der Frage von @vertigo75 geht es um die Gelegenheitsgewinnsteuer "Impuesto por ganancias ocasionales" weil er seine Wohnung/en mehr als zwei Jahre sein Eigen nennt.

Die genaue Fragestellung ist, muss die Gelegenheitsgewinnsteuer auch jemand zahlen, der in Kolumbien nicht zu einer Steuererklärung verpflichtet ist?

Im Allgemeinen ist es ja so: Wenn die zu veräußernde Immobilie weniger als zwei Jahre im Besitz war, wird sie als normales Einkommen behandelt, andernfalls wäre es ein gelegentlicher Gewinn, sodass die Steuerdifferenz hoch sein kann. Wenn du für gelegentliche Gewinne zahlen musst, geschieht dies auf den Wert des durch den Verkauf erzielten Gewinns. Von diesem Wert sind 10% der Steuerbetrag = "Impuesto por ganancias ocasionales".

[Glboetrotter]

@ Ernesto:
Ich bin dazu überfragt.
Ich habe nichts weiteres bezahlt im Notariat oder sonst bisher auch keine Rechnung erhalten.
Die Wohnung ist natürlich versteuert in Kolumbien.