Kauf eines größeren Grundstücks auf dem Land

[Nargilem123]

Moin allerseits,

ich plane eine größere Finca auf dem Land zu kaufen. Wir haben uns bereits mündlich geeinigt und die Papiere (Certificado de libertad) überprüft.
Die Verkäufer wollen nun die Promesa de Compraventa überspringen und direkt die Escritura vornehmen.
Mir ist nun nicht ganz klar, wie die Zahlung erfolgen soll. Aus meiner Sicht könnten die Verkäufer bei Überweisung vor der Escritura einfach mit dem Geld abhauen. Bei Überweisung nach der Escritura wäre die Situation andersherum?
Wenn mir jemand Tipps zur Abwicklung in einem solchem Fall geben könnte wäre ich sehr dankbar. Würdet ihr in Bar (ungern, erscheint mir unsicher) zahlen oder überweisen und zu welchem Zeitpunkt?
Zusätzlich die Frage mit was für Steuern muss ich rechnen. Die Finca wird erstmal nicht vermietet.

Grüße und Danke im Voraus.

[Ernesto]

Nargilem123

Normalerweise würde ich sagen zahlst du den Betrag in dem Moment, wenn die "Escritura" von beiden Seiten unterschrieben wird beim Notar. Das kann in bar sein oder mit einem Bankscheck "Cheque de gerencia". In diesem Fall kann man auf einen Kaufvertrag verzichten.
Allerdings solltest du beachten, dass die Immobilie erst dein rechtmässiges Eigentum ist, wenn die "Escritura" bei "Insurumentos publicos = Superintendencia de Notariado y Registro" registriert ist.

Ich würde einen Teil des Preises erst zahlen, wenn die Registrierung erfolgt ist. Damit der Verkäufer sicher ist, kannst du diesen Teil wieder als Bankscheck beim Notar hinterlegen, der ihn dann aushändigt, sobald "Instrumentos publicos" grünes Licht gibt. In diesem Fall ist ein Kaufvertrag schon ratsam, da dort alle Verbindlichkeiten festgehalten werden.

Die Quellensteuer beträgt 1% des in der "Escritura" angegebenen Verkaufswerts und ist vom Eigentümer der verkauften Immobilie an das Notariat zu entrichten, in dem die entsprechende Verkaufsurkunde angefertigt wird.

[Nargilem123]

Danke für deine super schnelle Antwort! Das ergibt Sinn, dann machen wir das lieber mit einer Promesse de Compraventa.
Vorausgesetzt, dass die Papiere in Ordnung sind, sollte es aber keine Probleme bei der Registrierung geben oder?

[Ernesto]

Achte unbedingt darauf, dass alles was du kaufst auch so in der "Escritura" eingetragen ist.
Zum Beispiel die richtige Grösse des Grundstücks x.000 qm, wenn ein Wohnhaus sich darauf befindet, sollte die Angaben stimmen, gibt es weitere Bauwerke auf dem Grundstück sollte alles ordnungsgemäss eingetragen sein. Gegebenenfalls kannst du das mit "Planeación = Departamento Nacional de Planeación" abgleichen. Gerade bei Fincas nehmen es einige Verkäufer nicht so genau mit den Angaben und der Käufer merkt es erst, wenn es zu spät ist.

[Nargilem123]

Ich merke gerade schon, dass das ganze etwas komplizierter ist als ursprünglich gedacht und wir schauen nun nach weiteren Optionen.
Eine der potentiellen Verkäufer meinte jetzt die Hektar Angabe würde sich nur auf das Grasland beziehen, Fläche die Teil eines Berges ist würde aufgrund des obligatorisch bestehenden Naturschutz und der damit einhergehenden begrenzten Nutzbarkeit nicht in die Flächenangabe eingezählt werden. Weißt du darüber zufällig mehr?
Wenn das auf dem Grundstück stehende Haus so nicht in der Escritura steht, dass das Haus umfassende Grundstück aber schon, könnte es ohne Genehmigung gebaut worden sein oder was wäre da das Risiko?

Danke nochmals!

[Ernesto]

Nichts zu danken, ich helfe gern, wenn ich kann.

Die Geldbussen können zwischen 8 und 15 gesetzlichen Mindestlöhnen pro Quadratmeter Bodeneingriff oder pro Quadratmeter Bauwerk liegen. Der Höchstbetrag liegt bei 200 gesetzlichen Mindestlöhnen.

Vor Corona habe ich mir etliche Fincas angesehen, bei vielen waren die Papiere nicht in Ordnung.
Da ich keine Lust hatte, mich mit der kolumbianischen Bürokratie herumzuärgern, habe ich schlussendlich ein Objekt gekauft, bei dem alles in Reihe war.

Bedenke, dass dir nur das gehört, was in der "Escritura" erwähnt wird.
Wenn das Haus auf dem Grundstück illegal gebaut wurde, dann bitte den Verkäufer, dass er es vor dem Verkauf legalisieren soll. Wird er wahrscheinlich nicht machen, daher ist es nach meiner bescheidenen Meinung am besten, sich nach einem anderen Objekt umzusehen, denn auf dem Grundstück wurde bestimmt noch mehr ohne Genehmigung gebaut wie z.B. Sickerschacht etc. etc.

Ich wünsche dir eine glückliche Hand.

[72EOE]

Hallo Zusammen
Weiss nicht wie aktuell das Thema noch ist. Ich habe rund 80 Fincas in Kolumbien angeschaut, bis ich endlich "zugeschlagen" habe. Ich würde mal schätzen, dass maximal ein Viertel wirklich alles in Ordnung hatte. Ich habe auch "direkt" gekauft, also ohne "Promesa compara venta..." . Bezüglich Gröse, in Kolumbien werden gerade Fincas oft als "cuerpo cierto" verkauft, d.h. die Fläche ist das, was dir der Verkäufer gezeigt hat. Überprüfen kannst du das nicht immer, weil dann in der Escritura stehen kann von der Palme neben dem Bamubswald bis zum Bach mit dem grossen Stein in der Mitte" und die Palme schon lange nicht mehr steht . Häufig werden auch Drohnen benutzt um eine Übersicht zu haben. Oder was auch häufig zu sehen ist, dass du nur X% eines Grundstücks dem Verkäufer gehören, wenn dann die Grenzen nicht klar sind, viel Spass! Melde dich, falls du noch Tipps etc. brauchst, lebe in der Eje cafetera.

[Fritzchen]

@ Nargilem,
das die Fläch nicht angegeben wird, weil es ein Berg im Naturschutzgebiet ist glaube ich eher nicht. Normalerweise wird der Verkäufer die Gesamtfläche angeben.

Auch manchmal ein Witz. Für jeden Baum der auf dem Grundstück gefällt wird müssen zwei neue Bäume gepflanzt werden. Bei 20 Setzlingen ist genau keiner angewachsen.