Wohnungskauf im Luxussegment in Kolumbien

[Lexxgoerke]

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Hallo zusammen, Ich bin im Besitz mehrerer Wohnungen in Medellin und habe alles selber durchlaufen. Welche Infos wären hierfür Hilfreich? Ist es ein neues Projekt (Neubau) oder eine gebrauchte immobilie?

[Fritzchen]

@ Chris1990,

nochmal ganz unverbindlich zu der teilweise Investition über eine Bank. Die derzeitige Inflation liegt bei etwa 13%. Das dürfte den Banken in Kolumbien erlauben dir eine Hypothek zu 18% auf deine Immobilie zu geben. Ich war noch nie wirklich auf einer Bank in Kolumbien. Ich gehe mal davon aus das dir die Investition niemand Finanziert, wenn du keine Sicherheiten in Kolumbien hast.
Denk dran. In Kolumbien verfährt man auch schon mal anders, wenn man seine privaten Kredite nicht zurück bezahlt.

[Bogotano]

@Chris1990

Ich wollte dich bezüglich deiner Überlegung zum Immobilienkauf in Kolumbien ansprechen. Es ist toll zu hören, dass du eine solche Möglichkeit in Erwägung ziehst, aber ich möchte dich ermutigen, das Ganze noch einmal gründlich zu überdenken. Ein Immobilienkauf in einem fremden Land wie Kolumbien kann eine aufregende Sache sein, jedoch solltest du auch die möglichen Herausforderungen und Risiken berücksichtigen. Besonders in Bezug auf den beträchtlichen Kaufpreis von 600.000 Euro und der Notwendigkeit, einen Teil davon zu finanzieren. Gerade in diesen Tagen, in denen die Lebenshaltungskosten in Kolumbien nach wie vor hoch sind und ein wirtschaftlicher Abschwung, wie ihn das Land gerade erlebt, droht.

[axko]

Das Apartment ist eindeutig zu teuer. Die Informationen die Chris erhalten hat sind extrem oberflächlich. Meine Empfehlung suche dir einen Sachverständigen (PERRITO) Aus eigener Erfahrung kann ich dir sagen, zieh erst mal die Bremse an und schau dich noch in der Gegend um. Meistens sind da noch andere Apartments die zum Verkauf angeboten werden. Ganz wichtig lass erst mal die ganze Kohle bei dir zu Hause. In Kolumbien hat nur eine ausgewählte Minderheit soviel Cash oder es sind eben wie du Ausländer. Lass dich auch nicht in Panik versetzen mit der Behauptung vom Verkäufer, dass da noch ein anderer Käufer das Apartment kaufen will. Ist 100% gelogen! Allgemein kann ich dir sagen, Inmobilienkauf in Kolumbien kann lukkrativ sein, aber fang nicht gleich mit so riesigen Projekten an und nur fur einen Aufenhalttitel soviel Geld investieren?? Da gibt es bessere Länder. Also lass es mal bleiben und macht dich weiter schlau. Ich persönlich würde vom dem Geld einige kleine Apartments kaufen und vermieten, das macht auch deinen Antrag als Investor glaubwürdiger. Suerte

[Macondo]

Servus Chris

Ich empfehle Folgendes:
-Kauf einer bereits bestehenden Immobilie (also nicht vom Plan/Exposé und nicht solche Apartments oder Häuser, die sich noch im Bau befinden)
-Keinen Kredit (und schon gar keinen von Kolumbianischen Banken oder Kredithaien)
-Wähle ein Apartment für "nur" zB € 300.000, bezahle den Betrag und erfreue dich an deinem eigenen lastenfreien Wohneigentum. Mit dem verbleibenden Restbetrag hast du Reserven. Dies ist besser als sich zu verschulden. In einer Immobilie für zB € 300.000 lebst du auch schon in sehr gehobenem Standard
-Nimm einen Deutschen/kolumbianischen Anwalt.
-vertraue keinen lokalen Immo-Haien & Vermittlern
-am Besten vertraust du niemandem, außer dir selber

PS: bin ein relativ "alter Architekt" und wohne seit 1997 in Kolumbien

[Glboetrotter]

Wer Millionen Euros hat, für den sind Euro 600'000 vielleicht wenig ... für uns Normalos ist das viel Geld für eine Wohnung.

Generell für Kolumbien:
Ab Bauplan direkt von der Baufirma kann man kaufen, falls es sich um eine grosse Baufirma (Londoño, Bolivariana, Marval, Gomez, usw) mit jahrzehntelanger Erfahrung handelt. Das versprochende Bauende ist häufig unpünktlich und man plant sicherheitshalber noch 6 Monate drauf.

Bestehende Wohnungen sind dann fast immer günstiger pro m2 als Neubauten, teilweise wesentlich günstiger.

[Chris1990]

Hallo zusammen und einen guten Abend,

ich hatte mich jetzt ein paar Tage nicht mehr gemeldet da ich mir Informationen eingeholt habe und auch Rücksprache mit einem Anwalt gehalten habe.

Werde aber jetzt erst einmal die ganzen Fragen von Euch beantworten.

@Eisbaer
Die monatliche Administration liegt bei 850.000 COP, die Steuer (und das bin ich gerade am prüfen) muss ich in meinem steuerpflichtigem Land (also dort wo mein Erstwohnsitz ist) tätigen. Aber wie bereist gesagt, das wird gerade genauestens gecheckt.
Zu der Wohnung gehören 4 Stellplätze. 2 als Singleparkplätze und ein Linienparkplatz mit Platz für 2 Autos. Es gibt 2 Fahrstühle die Zugang zur Wohnung gewähren. Einer der direkt mit einer Schlüsselkarte in der Wohnung stehen bleibt und ein anderer, der für Personal genutzt wird.
Das Apartment ist fertiggestellt seit 2022. Der jetzige Eigentümer (Kanadier) kann die Wohnung nicht mehr nutzen, da er nicht dauerhaft in Kolumbien leben kann da sonst sein Visa für die USA verfällt.
Das Apartment ist in einem von 3 Türmen. Der erste Turm ist seit 2022 fertiggestellt, der zweite ist gerade fertig geworden und bezugsfertig (aber alles bis auf 2 Apartments verkauft) und Turm 3 wird gerade gebaut und ist nächstes Jahr fertig. Falls es jemanden interessieren sollte, es handelt sich bei dem Objekt um "Almendros" in Medellin.
Bei Sunrise Investment S.A.S. handelt es sich um ein seriöses Unternehmen. Der Service ist super und es ist alles transparent. Für mich gerade auch eine grosse Hilfe, denn es ist für mich mit meinem Touristenvisa unmöglich ein Bankkonto momentan zu eröffnen.
Werde dann nach der ganzen Abwicklung mal berichten von meiner Erfahrung und vielleicht ist dass dann für andere in Zukunft eine Hilfe.

@Fusagasugeno
Natürlich sind 24% im Jahr eine Menge Geld aber so wie es gerade mit dem Dollar zum COP steht durchaus interessant.
Ich selbst bin im Wealth Management tätig und habe durchaus viel im Devisenhandel und auch Kryptos zu tun. Da ist das durchaus ein interessantes Geschäft wenn man die Rahmenbedingungen geklärt hat.
Hast du denn dazu einen Kontakt?

@Lexxgoerke
Dich hätte ich vor 2 Wochen gebraucht aber mittlerweile habe ich mich selbst ein wenig durchgefuchst - auch mit Hilfe der Beiträge von den anderen Mitgliedern. Aber sollten sich in der nächsten Zeit noch Fragen auftun, werde ich auf dich zurückkommen. Aber vielleicht kannst du mir noch sagen auf was ich ganz besonders achten sollte?

@Fritzchen
Einen Kredit hier in Kolumbien bei einer Bank zu bekommen ist für mich schwierig, da ich ja noch kein Resident bin. Daher war eben die Frage nach einem Kredit von einer Privatperson.
Es ist nicht so dass ich das Geld für das Apartment nicht hätte, aber ich möchte eigentlich nicht gerade den ganzen Betrag wechseln (zum teil Kryptos), daher war meine Idee oder mein Gedanke über einen (Privat-)Kredit. Und die Sicherheit wäre ja die Wohnung.

@Bogotano
Vielen Dank für deine ehrlichen Worte.
Natürlich habe ich mir gründlich Gedanken gemacht ob es unbedingt diese Wohnung sein muss, zu dem Preis und ob es überhaupt Kolumbien sein muss. Und anders wie in deinem Beitrag erwähnt, bin ich nicht davon abhängig einen Kredit dafür aufzunehmen, es war lediglich ein Gedanke für mich.
Aber ich habe mich jetzt für die Wohnung entschieden und mit Hinblick auch hier dauerhaft ansässig zu werden, ein gutes Gefühl dabei. Immerhin möchte man sich ja auch wohl fühlen und auch nicht unbedingt von seinen gewohnten Standards abweichen oder abstriche machen - sofern es möglich ist.

@axko
Ich habe mir natürlich auch nach andere Immobilien angeschaut und muss sagen das der qm-Preis nicht besonders gross zu anderen Immobilien abweicht. Zum Beispiel ein Neubauprojekt hier in Poblado mit Fertigstellung 2024, da lag der qm-Preis (ohne Möbel) bei 9.850.000 COP. Dann kommt zum Endpreis noch je 1.000.000 COP hinzu um so weiter oben die Wohnung ist. Für die jetzige Wohnung zahle ich einen qm-Preis (inklusive Möbel und Elektrogeräte) von 10.800.000 COP. Im Vergleich zu anderen durchaus ok. Habe, nur so nebenbei, auch Wohnungen gesehen die einen qm-Preis von mehr als 11.500.000 COP hatten. Also von daher würde ich nicht sagen das die Wohnung überteuert ist. Und das wird nicht die letzte Wohnung sein die ich hier kaufen werde. Und natürlich werde ich dann die anderen vermieten (AirBnB, etc.). Aber die erste Wohnung hier sollte doch erst einmal meine Basis sein.

So.
Wie ersichtlich aus dem text, habe ich mich ja dazu entschlossen die Wohnung zu kaufen.
Ein spannender Weg der jetzt dann noch kommt und vermutlich nicht anders wie in Deutschland oder Europa - irgendwas wird noch kommen. Hahaha. Aber ich werde euch auf dem laufenden halten.
Ich hoffe das ich auf alle Kommentare reagiert habe.
Danke euch für eure Beiträge schon einmal.

Wünsche euch noch einen schönen Abend.
LG Chris

[grismo]

Ohne ein Visum zu besitzen, ist es sehr Mutig, eine Wohnung zu kaufen.
Mein Visum wurde erst jetzt abgelehnt. Die Gründe sind nicht nachvollziehbar. Auf Nachfrage wurde mir gesagt, das die Regierung den Migrantenfluss
stark einschränken will, aber, ich könnte ja einen neuen Antrag stellen.
Mein Fazit war, in einem Land, wo ich nicht Willkommen bin, will ich auch nicht Leben und investieren.

[Eisbaer]

@Chris1990

Sehr freue ich mich, dass Du uns so ausführlich informierst. Sieht alles bestens aus.
Die Baufirma Arquitectura y Concreto ist ein alteingesessenes, renommiertes Unternehmen in Medellín. Vor vielen Jahren habe ich eine kleine Wohnung über diese Firma gekauft. Ein sehr angenehmer Geschäftspartner. Ich drücke Dir ganz fest die Daumen und wünsche Dir viel Glück bei all Deinen Vorhaben. Ich freue mich schon auf Deine weitere Berichterstattung über das Thema.

[Fritzchen]

@ grismo,

nicht jeder hat das Geld für ein Investoren Visum. Das ist wohl das Hauptgeschäft der Agentur. Hochwertige Immobilien im Hochpreis Segment an Investoren aus dem Ausland ( Amerika, Canada und vermehrt auch Europa ) zu vermitteln.

240 m2 im 22 Stock hat bestimmt eine schöne Aussicht bei Nacht und bietet noch Platz für eine Haushaltshilfe.

Mal so als Vergleich. Eine Finca mit 1,5h in Großstadt nähe mit 4 Wohneinheiten die 700€ Miteinahmen mit sich bringt, kostet ungefähr das selbe in Cali.

[Bogotano]

@Chris1990

Mir geht es wie dir, ich will auch nicht von meinen gewohnten Standards abweichen oder gar Abstriche machen.
Ein Ort, an dem wir uns wohlfühlen, kann dabei helfen, unsere Träume zu verwirklichen!
Freut mich sehr, dass bei deinen Plänen alles positiv verläuft.

[axko]

@Hi Chris1990

Wünsche dir bei deinen Entscheidungen viel Glück! Einen Punkt möchte ich dir ganz gerne noch erwähnen mit dem du dich vor bösen Überraschungen sichern kannst. Ich zitiere hier: Und natürlich werde ich dann die anderen vermieten (AirBnB, etc.). - Hier ist der Punkt vermieten AirbBnB als Beispiel. Ein Gebäude in Kolumbien mit mind. 5 Stockwerken hat eine sogenannte Escritura Horizontal (= DECLARACIONES DE FRACCIONAMIENTO PARA CONSTITUCIÓN ED URBANISMO, CESIÓN DE FAJA Y REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL) in diesen Dokument sind alle Regeln, Rechte und Pflichten für die zukünftigen Bestizer von Apartments in mehrstöckigen Gebäuden beschrieben. Ein Admistrador hat in der Regel eine Kopie dieser Escritura vorliegen und ist verpflichtet diese dir zum Studium zu überlassen. Als Beispiel möchte ich erwähnen, wenn in der Escritura nicht ausdrücklich erlaubt ist, dass Apartment via Airbnb kurzfristig vermietet werden dürfen, dann kann die Hausgemeinschaft wenn sie das nicht will sanktionieren. Ich empfehle unbedingt das Studium dieses Dokument je versnobbter die Gessellschaft, desto komplexer können die Verbote sein. Klar sind da jetzt welche in den Torros und vermieten via Airbnb aber lass mal nen Nachbar in schlechter Laune sein und er kann dir dann den ganzen Spass verderben. Wie bereits gesagt viel Glück mit deinen Investitionen.

[Glboetrotter]

Danke für die genaueren Details.

Zur Vermietung über AirBnB und Booking :

Decreto 2590 von 2009 über kurzfristige Vermietung unter 30 Tagen, was als Touristenservice gilt.

Leyes / Gesetz 300 von 1996 und 1101 von 2006 über horizontale property regulations

Normalerweise braucht es legal eine Bewilligung. Bei Wohnblocks müssen mindestens 70 % der Wohnungsbesitzer einverstanden sein, damit jemand seine Wohnung kurzfristig gegen Geld an Touristen vermieten kann. ... falls dies immer noch so ist.

Mir ist bewusst, dass sich einige (insbesondere ausländische) Wohnungsbesitzer nicht darum kümmern. Nur, die Verwaltung des Wohnblocks kann der Rezeption klare Anweisungen geben, wer ins Gebäude hinein darf und wer nicht, insbesondere wenn der Wohnungsbesitzer im Ausland ist und/oder Ausländer ist.

Wo ich wohne hat ein Kolumbianer dies vor 8 Monaten versucht und ist voll hingefallen, weil es nach dem dritten Gast aufgeflogen ist. Die Verwaltung verlangte die offizille Bewilligung für Touristenunterkunft, welche er natürlich nicht hatte.

Dazu kommt noch das Risiko, dass mehrheitlich Ausländer über AirBnB mieten wollen und dann ihre gemieteten Fräuleins in aufreizender Kleidung, welche nicht dem hohen Wohnblockniveau entsprechen, mitnehmen ... auch oft angetrunken, betrunken, unter Drogen oder gar zu Dritt. Darüber freuen sie die anderen Besitzer nicht, und dann gibt es Stress. Häufig kommt noch der Aerger, Lärm und Schmutz von solchen kurzfristigen Begleitgästen der Touristen (oder KO Tropfen, die nach einer bekommenen Ueberdosis bis zum Tod führen) hinzu.

Selbstverständlich beruhigt und verneint der Wohnungsverkäufer solche Probleme und sagt, dass alles in Ordnung sei. Frag bei der Verwaltung selber nach und lass dir das Hausreglement geben.

Ich wollte nur auf die Realität und Gesetze hinweisen. Viel Glück.

[coentros]

Hallo Chris1990

Ich gehe einfach mal davon aus, dass Du über mehr als ausreichende Mittel für ein solches Vorhaben verfügst und kein Problem damit hast ggf auch einen erheblichen Verlust in Kauf zu nehmen. Ich glaube einfach die meisten Vermögenden würden einen Kredit/Hypothekenzins von 24% in Frage stellen, wenn doch andererseits die Mittel vorhanden sind das Projekt ganz ohne Kredit abzuwickeln. Welche Gegenfinanzierung mit einem Zins in ähnlicher Grössenordnung Du auch immer vor Augen hast, sie kann eigentlich nur hochspekulativ sein. Du erwähnst ja Kryptos, auch der Hinweis "so wie es gerade mit dem Dollar zum COP steht durchaus interessant" passt dann wiederum. Die COP/USD-Entwicklung der letzten Monate zeigt, dass die langfristige Richtung keinesfalls ein "Naturgesetz" ist.

Vor dem Hintergrund würde ich nur noch einmal unterstreichen was bereits oben erwähnt wurde: Falls das Vorhaben aus irgendwelchen Gründen später wieder rückabgewickelt werden soll: Solche Immobilien sind in Kolumbien äusserst schwer wieder zu verkaufen. Das kann viele Jahre dauern, es sei denn man macht ganz erhebliche Abschläge.

Ich wünsche Dir viel Glück.

coentros