Erfahrungsbericht zum Kauf eines neuen Apartments in Barranquilla/Kolumbien

[Holger78]

Hallo zusammen,
Wie versprochen, schreibe ich hier meine Erfahrungen nieder, die ich beim Kauf eines neu gebauten Apartments in Barranquilla bisher gemacht habe. Ich erzähle in einer nicht chronologischen Reihenfolge. Ich beginne mit der Zahlung beim „Notaria novena de Barranquilla“ in der Cra. 58 #64-128.

Den Termin hatte ich montags um 10:00 Uhr, meine Anwältin war ebenfalls zugegen. Dies kann ich jedem empfehlen, der das erste Mal ein Apartment oder auch Haus in Kolumbien kauft. Sie war/ist Gold wert. Dazu aber gleich mehr. Dort angekommen begrüßte mich meine Anwältin, sie muss mich wohl als Ausländer erkannt haben (LOL). Nach einem kurzen Gespräch ging sie zur Notarin. Kurz darauf kamen beide zurück mit einem großen Packen an Papieren. Wir saßen mitten in einem Flur! Diesen Packen an Papieren habe ich mir durchgeschaut und anschließend meine Anwältin. Meine Anmerkungen könnte sie bestätigen und offene Fragen erklären. Ebenso hatte sie noch wichtige Informationen für mich. Anmerkungen waren zum Beispiel den falsch geschriebenen Namen, die fehlerhafte Aufstellung der Zahlungen an den Erbauer und eine Anmerkung von ihr, dadurch resultierend auch fehlerhafte offene Zahlung beim Notar. Nachdem wir dies der Notarin mitgeteilt haben, hat sie dies einem Mitarbeiter übergeben. Dieser wollte dann noch meinen Pass sehen, um die Angaben dort mit den Angaben in den Dokumenten zu vergleichen. Was soll ich sagen, selbst dabei hat er Fehler gemacht und die Papiere wurden ein drittes Mal ausgedruckt. Nach ungefähr einer Stunde war dann das Ganze erledigt.
Wichtiger Hinweis: Wer die Zahlung per Debit Karte macht, muss 3,8% Aufpreis zahlen, da die Gebühr für die „Gobernacion del Atlantico“ mit berechnet wird.

Also, was habe ich gemacht, ich bin auf die Bank gegangen, habe das Geld in Bar abgehoben. Problem war jetzt nur, dass das „Notaria novena de Barranquilla“ geschlossen hatte. Alternative war, auf die Bank zu gehen, mit denen das Notariat zusammenarbeitet und dort den Betrag in Bar einzuzahlen. Dies ging relativ reibungslos. Sie wollten nur die Cedula meiner Frau haben. Warum auch immer.

Nachdem alles erledigt war, habe ich dann die Information an das Notariat gegeben. Im Anschluss daran, bekam ich nochmals eine finale Bestätigung zur Besichtigung der Wohnung am nächsten Tag.

Zuvor hat mich meine Anwältin gefragt, ob ich einen Architekten habe, der die Wohnung mit mir abnimmt. Ja, sie kannte einen etc. Das erspare ich mir jetzt und könnt ihr denken was ihr wollt. Sie hatte recht.
Davon berichte ich in einem weiteren Post.

[KinniCrimson]

Vielen Dank für diesen Auftakt zum Erfahrungsbericht!

[Holger78]

Und hier geht es weiter mit meinem Bericht.
Am nächsten Tag war dann die Wohnungsbesichtigung.
Bevor wir in die Wohnung gingen, gab es erst noch Formalitäten zu klären. Wo ist mein Parkplatz, wie läuft das mit Besuchern ab, etc.

Nachdem alles erledigt war gingen wir dann zu meiner Wohnung und die Besichtigung ging los.
Der Architekt hat "Markel" gefunden, an die ich nie gedacht hätte dies zu überprüfen. Es fing bei der Kontrolle des Abflusses in der Küche an, ging über die Absicherung der Steckdosen, Licht, Herd, Klimaanlagen hinaus bis zur Kontrolle der Fliesen und Fugen sowie Einbauschränke. Auch der Gasherd und Ofen und wurde überprüft und "angezündet". Ich muss gestehen, dass das sogar mir teilweise unangenehm war, was er alles aufgeschrieben hat.

Noch während der Besichtigung kamen auch schon die Reparaturtrupps an und fingen an die aufgezeigten Mängel zu beseitigen. Unter anderem wurde auch eine Bodenfliese sofort ausgetauscht, die Toilettensitze, Fugen und eine Tür eines Einbauschrankes.
Die Fensterscheiben im Wohnzimmer sowie in zwei der drei Schlafzimmer müssen noch ausgetauscht werden. Hier gaben sie uns einen vorläufigen Termin, den sie kurze Zeit später auch bestätigten.
An diesem Termin konnte ich nicht teilnehmen da ich sehr kurzfristig wieder abreisen musste. An meiner Stelle hat sich ein Freund meiner Frau bereit erklärt den Termin wahrzunehmen.
Pünktlich zu diesem Termin kamen neue Trupps an und schauten sich die aufgezeigten Mängel nochmals an, schrieben diese nochmals auf und dann, ja dann gingen sie wieder. Keine Reparatur, nichts.
Zwei Tage später bekam ich eine E-Mail mit der Aufnahme der Mängel und eine Info, dass sie sich das genauer anschauen müssten und sich beraten.
Nach einer weiteren Woche dann eine erneute E-Mail mit der Bestätigung, dass zwei der drei Fenster wirklich so verkratzt sind, dass man diese austauschen müsste. Das dritte Fenster sein aber nicht so sehr verkratzt, deshalb tauschen sie dieses nicht aus. Dafür haben sie aber einen weiteren Mangel an einem Fenster im Bad gesehen, dass sie dafür tauschen wollen. Einen Termin, wann sie diese Fenster tauschen wollen, haben sie mir bisher noch nicht genannt. Ich habe Einspruch erhoben und verlange auch den Tausch des dritten verkratzten Fensters.
Ich bin gespannt. Ich halte euch auf dem Laufenden.

[Holger78]

Es gibt hier aktuell nichts neues zu berichten. Ich warte immer noch auf den Termin zum Austausch der defekten Fensterscheiben.
Ein Anruf gestern beim Bauträger brachte auch keine neuen Erkenntnisse.

[Nico]

@Holger78

Danke für deine Updates, auch wenn es gerade nichts Neues gibt. Ich verfolge das hier mit Interesse, weil ich selbst überlege, in Barranquilla oder Cartagena was zu kaufen.

Aber eine Sache verstehe ich nicht so ganz – und zwar von Anfang an:

Was hast du denn nun genau gekauft?

Also konkret: Ist das eine fertige Neubauwohnung, die du besichtigt und abgenommen hast, und jetzt sind halt noch Mängel da, die der Bauträger beseitigen muss? Also quasi Gewährleistung?

Oder ist die Wohnung noch nicht fertig übergeben worden? Weil du schreibst ja von "Besichtigung am nächsten Tag" – das klingt nach Abnahme.

Ich will nur verstehen, ob du schon Eigentümer bist oder noch im Mängelbeseitigungsprozess steckst, bevor du offiziell übernimmst.

Danke dir!

[coentros]

Hallo Holger

Freue mich sehr von Deinen Erfahrungen zu lesen & wünsche alles Gute & viel Glück. Über eine Sache bin ich auch gestolpert, ähnlich wie mein Vorredner. Du hast eine Zahlung geleistet (Anzahlung ?) und danach einen Besichtigungstermin ? Ich kann mir irgendwie nicht vorstellen eine Zahlung für eine Immobilie zu leisten ohne diese bereits zuvor gesehen zu haben. In der Regel sogar mehr als nur einmal.

Sorry, vielleicht verstehe ich da auch etwas ganz elementares nicht. Vielen Dank für die Abhilfe.

[Holger78]

@Nico, ich bin seit der Besichtigung auch Eigentümer dieser Wohnung. Die besagten Mängel werden nun über Garantie ausgetauscht.
@coentros, Das läuft hie in Kolumbien anscheinend etwas anders ab. Die Wohnung wurde mit der Zahlung beim Notar vollständig bezahlt. Erst danach kannst du die Wohnung anschauen und bei besagten Mängeln diese geltend machen.
Da dies ein Neubau ist und dort immer noch gearbeitet wird, kann man da nicht einfache mal vorbeigehen und sich den Baufortschritt der Wohnung anschauen. Was es gab, sind jeden Monat neue Fotos über den Stand der Gebäude und Außenanlagen.

[DonColon]

Was mich interessieren würde :
Ist es üblich das man bei "rennomierten" Bauträgern (z.B. Bolivar) den Vorgang von einem Anwalt prüfen lässt und dieser bei der Unterzeichnung zugegen ist ?
und @ Holger
würdest Du uns verraten welche ungefähren Kosten Dein Anwalt veranschlagt hat für diese Begleitung ?
Wo hast Du den Anwalt gefunden ?
bzw wie würdet ihr in CTG oder SMR versuchen einen geeigneten Anwalt zu finden?

[Nico]

@Holger78

Danke für deine offene Antwort.

All das, was du schreibst, entspricht ehrlich gesagt nicht dem, was ich mir unter einer normalen kolumbianischen Praktik beim Wohnungskauf vorstelle. Aber jetzt wird mir einiges klarer.

Ich gehe deshalb jetzt mal davon aus, dass du die Wohnung sobre planos gekauft hast – also vom Plan, noch während der Bauphase. Du hast dir vermutlich zuerst nur eine Musterwohnung angeschaut, richtig?

In dem Fall wäre der übliche Ablauf ja eigentlich so: Kaufvertrag mit einer kleinen Anzahlung, Restbetrag wird nach deiner Abnahme fällig.

Wenn du aber schon beim Notar den vollen Betrag gezahlt hast, bevor du deine eigene Wohnung überhaupt richtig besichtigen konntest – dann ist das genau das Problem, das du jetzt selbst erlebst. Mängel erst nach der vollständigen Zahlung aufzulisten, wird nämlich fast immer zu einem Kampf mit dem Bauträger.

Mich würde noch interessieren, weil du von einem größeren Projekt schreibst: Sind alle Blöcke noch im Bau oder sind einige schon bewohnt? In welchem Stockwerk liegt deine Wohnung? Wie viele Fahrstühle hat jeder Block und wie viele Wohnungen liegen auf einer Etage? Gehören zu der Wohnung eigene Stellplätze in der Tiefgarage oder überdacht auf dem Gelände? Eine sogenannte Abstellkammer (Cuarto Útil) gehört doch bestimmt auch dazu? Ist der Estrato für die Nebenkosten schon festgelegt und was soll es später an monatlicher Administration kosten?

Das sind ja alles Dinge, die man vor dem Kauf klärt – aber vielleicht kannst du sie auch jetzt noch beantworten.

Ich will dir nicht zu nahe treten. Aber vielleicht hilft dir das ja, beim nächsten Mal (oder falls du hier noch Druck machen kannst) anders vorzugehen.

Trotzdem weiterhin viel Erfolg mit den Fenstern.

[Holger78]

@DonColon
ist es üblich bei renommierten Bauträgern das überprüfen zu lassen? Hier im Forum wurde schon so maches Mitglied von der Insolvenz eines renommierten Bauträgers überrascht. Für den Anwalt haben wir ca. 1000€ bezahlt. Den Anwalt hat mir ein Freund hier aus meiner Heimat empfohlen, er hat sich in Medellin zwei Wohnungen gekauft und war sehr zufrieden mit Ihm. Man dazu sagen, dass dieser Anwalt nicht nur bei der Wohnung geholfen hat, er wird mich auch beim VISA unterstützen wenn es so weit ist. Für eine Wohnung in CTG oder SMA würde ich genauso vorgehen.
Meinen Anwalt habe ich von dieser Anwaltsfirma langoncolombia.com. Ich habe hier nur gute Erfahrungen gemacht.

@Nico
Ja, ich wir haben das Bauvorhaben auf der Internetseite des Bauträgers gesehen und als wir 2023 vor Ort waren, haben wir uns die Musterwohnungen angeschaut. Das Projekt vor Ort sind zwei Türme mit jeweils 16 Stockwerken, meine Wohnung liegt im 16. Stock. Bewohnt sind, wie bereits erwähnt noch nicht allzu viele Wohnungen. Es wird immer noch in den einzelnen Etagen gewerkelt.( gemalert, Schränke montiert, Küchen aufgebaut, etc.)
Die Zahlungen sind monatlich nach Baufortschritt bezahlt worden. Beim Notar wurde dann der Notar und die restliche Rate bezahlt. Auch hier war eine Anwältin zugegen und hat alle Dokumente die uns vorgelegt wurden erst einmal überprüft.
Ja, das Estrato war auch schon klar, nur wurde das kurz vor der letzten Zahlung geändert, meine Wohnung ist nun Estrato 5 anstatt 4. Grund ist, dass zu viele Ausländer eine Wohnung gekauft haben und das nicht nur in unserem Bauprojekt. In der ganzen Gegend. Die Administration liegt bei ~400.000 pesos.
Ein Stellplatz in einer "Tiefgarage" ist ebenfalls dabei, eine Abstellkammer nicht.

Diese Dinge waren mir vorher alles bewusst, Was für mich eben neu war ist die Tatsache, dass man bei diesem Projekt erst den Zugang zur Wohnung bekommt, nachdem man die Zahlung beim Notar geleistet hat. Hier hatte ich mehrfach den Bauträger angeschrieben. Meine Frau war letztes Jahr im Oktober vor Ort und wollte sich die Wohnung anschauen. Da es aber immer noch eine Baustelle war, durfte sie nicht hinein. Vorschrift

Ich hatte dann meinen Anwalt nochmals kontaktiert und er bestätigte mir diese Praxis. Auch meine Verwandten und Bekannten dort haben mir dies so bestätigt und mich verwundert angeschaut.

[DonColon]

Vielen Dank Holger,
das ist hier ein sehr interessanter Beitrag für uns.
Wir wollten eigentlich noch etwas warten mit einem Kauf in COL
jedoch denke ich das man nicht noch ein paar Jahre mit der "Umwandlung von Euros" warten sollte.
Mal sehen was Ende des Monats passiert, ist ja nicht nur in der Heimat spannend was die Zukunft bringt.

Besonders interessant: der Estrato Wechsel , dies hatten wir schon mal gehört das dies wohl vorkommt (!)
Von 4 zu 5 ist ja der Schritt der wohl den finanziell "größten Sprung" bedeutet.

Ich vermute die Sache mit dem Visa kannst Du gelassen sehen.
Bin froh das ich schon vor einigen Jahren den Sprung zum "R" geschafft habe, mjetzt wäre das nicht mehr so einfach, bzw wesentlich kostspieliger und aufwändiger

Schildere dann weiterhin wie es bei euch klappt & hoffe alles wird gut ;

[Nico]

@Holger78

Danke für die ausführliche Antwort. Das klingt jetzt alles etwas klarer.

Eine Frage noch: Wie viele Fahrstühle gibt es pro Turm und wie viele Wohnungen pro Etage? Das ist ja später wichtig für die Wartezeiten und die Administration. Und würdest du uns den Bauträger nennen, damit ich mir selbst ein Bild von dem machen kann?

Gibt es in jedem Block einen Notstrom für die Aufzüge, der bei Stromausfall einspringt? Bei der Hitze vom 16. Stock zu Fuß – da käme Freude auf.

Der Estrato-Wechsel von 4 auf 5 – das ist eine Katastrophe, denn das bedeutet für dich höhere Nebenkosten (Strom, Wasser, Müll), höhere Grundsteuer (Predial) und auch höhere Administration. Insgesamt etwa 30-50% höhere monatliche Fixkosten als bei Estrato 4.

Du siehst das alles sehr gelassen, mich würde das alles, was du berichtest, zur Weißglut bringen. Entschuldige meine Offenheit, aber ich glaube, deine Gutgläubigkeit wurde ausgenutzt und du wurdest abgezockt.

Es wäre nett, wenn du meine Fragen noch beantworten würdest. Danke nochmal für deine Offenheit.

[Holger78]

@DonColon, ich werde weiter berichten. Sicher.
@Nico
Zuerst mal beantworte ich deine Fragen, sorry, die hatte ich bei deinem vorherigen Post überlesen.
In jedem Turm gibt es zwei Aufzüge und pro Stockwerk sind es 8 Wohnungen.
Einen Notstrom gibt es, den habe ich selbst gesehen als ich mich mit der Administration am nächsten Tag nach der Abnahme getroffen habe.
Der Bauträger ist Constructora Bolivar. Die Wohnung die ich gekauft habe ist in Ciudad de Mallorquin. Aktuell noch Puerto Colombia aber Barranquilla wird sich diese Gegend "einverleiben". Ringsherum ist alles schon Barranquilla, ist also alles nur eine Frage der Zeit.
Gelassen sehe ich das nicht mit dem Wechsel des Estrados, aber ich kann dagegen nichts machen. Klar sind die Kosten gestiegen und das nicht unerheblich.