Erfahrungsbericht zum Kauf eines neuen Apartments in Barranquilla/Kolumbien

[axko]

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Beim Kauf einer Inmobilie "sobre planes" kann man das Risiko extrem mininimieren wenn ein "Fiducario" (=Treuhänder) eingesetzt wird oder bereits vom Bauherr existiert. Es gibt in Kolumbien Finanzfirmen die darauf spezialisiert sind. Vieler dieser Firmen haben auch bilingual Personal so dass man als Ausländer ohne Spanischkenntnisse aber mit Englisch gut durchkommt. Wie läuft es ab? Der Käufer zahlt auf das Konto von den Fiducario. Der Fiducario gibt die Zahlung an dem Bauherr erst frei nachdem dieser die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarungen überprüft hat. Das alles kostet natürlich etwas Geld aber jeder muss selber entscheiden welches Risiko er tragen will.

[Holger78]

@axko
genau so ist das bei mir abgelaufen. Ich habe nie Geld direkt an Constructora bezahlt, das wollten diese auch nicht. Ich habe alles via "Fiducario" gemacht.

Neueste Infos für Euch:
Ich hatte Anfang der Woche mit einer Mitarbeiterin von Constructora telefoniert. Hier ging es um eine Gasrechnung die noch beglichen werden musste. Jeder von uns musste die Hälfte zahlen, das geht aber so bei Gas del Caribe nicht. Es muss die volle Summe auf einmal gezahlt werden.
Nachdem ich das mit ihr geklärt hatte, wollte ich wissen wann der Termin für den Austausch der Fenster feststeht. Dabei teilte sie mir mit, dass das am Freitag um 11:00 Uhr geplant sei. Ich war etwas überrascht, da ich hier normalerweise immer per E-Mail informiert wurde.

Also habe ich den Freund meiner Frau angerufen, ihm dies mitgeteilt und er konnte zum Glück den Termin wahrnehmen.
Besagter Tag hatten wir einen Videocall und wir warten und warten. Dann kam zufällig eine Mitarbeiterin vorbei (Bauleitung) und darauf angesprochen sagte sie, sie wisse nichts von einem Termin und Constructora hat ihr auch nicht Bescheid gegeben. Darüber hinaus sind die Fenster auch nicht geliefert worden. Traurig aber wahr.
Kurz um, das Warten geht weiter.

[coentros]

Vielen Dank für die weiteren Infos bzgl. Fiducario ! Wieder etwas dazugelernt. Sollte ich einmal eine Immobilie in Kolumbien kaufen würde ich bei dem Riesenangebot an Bestandsobjekten dennoch konventionell vorgehen.

Das mit den Fenstern ist typisch Kolumbien, egal wo. Der eine sagt das, der andere das Gegenteil. Irgendwas funktioniert immer nicht. Viel Erfolg und vor allem ausdauernde Geduld !

[Nico]

@Holger78

Danke, dass du uns auf dem Laufenden hältst.

Ich habe keine Erfahrung mit Käufen "sobre planos", daher kann ich nur sagen, was ich an deiner Stelle tun würde.

Dein großer Vorteil ist, dass der Bauherr als renommiertes Unternehmen in Kolumbien bekannt ist. Das heißt natürlich nicht, dass er nicht versucht, dich abzuzocken – aber es gibt zumindest eine Adresse, bei der man offiziell Druck machen kann.

Verlasse dich auf keinen Fall mehr nur auf den Freund deiner Frau. Du bist zu weit weg. Du hast einen teuren Anwalt bezahlt – jetzt wäre der Moment, in dem er für dich einspringen muss. Ich würde folgendes verlangen:

1. Eine offizielle, gewissenhaft geprüfte Mängelliste erstellen lassen (mit Fotos und Datum). Diese Liste muss dem Bauherrn mit einer klaren Frist zur Behebung zugestellt werden – zum Beispiel 14 Tage.
2. Dein Unwohlsein wegen der unerwarteten Erhöhung des Estratos schriftlich festhalten. Der Anwalt soll prüfen, ob der Bauherr hier eine Verantwortung hat (Stichwort: vorvertragliche Aufklärung). Falls nicht, soll er zumindest eine finanzielle Einigung für dich vorschlagen.
3. Die Sache mit der Gasrechnung: Dein Anwalt soll klären, was du überhaupt zahlen sollst – und vor allem, warum du als Eigentümer für Kosten aufkommen sollst, die während der Bauphase entstanden sind.

Da dein Anwalt in Medellin sitzt, wäre es vielleicht sinnvoll, wenn er einen Korrespondenzanwalt in Barranquilla einschaltet, der die Abläufe vor Ort überwachen kann. Das kostet etwas, aber es zeigt dem Bauträger, dass du es ernst meinst.

So würde ich aus der Ferne versuchen, das sinkende Schiff zu retten.

Ich wünsche dir wirklich viel Glück. Nach einem schweren Anfang wirst du bestimmt bald eine schöne Wohnung in Barranquilla dein Eigen nennen. Kopf hoch.

[Holger78]

@coentros
Danke für deine Wünsche

@Nico
Diese Mängelliste gibt es und auch ein Datum bis zur Behebung. Dies ist aktuell um 10 Tage überschritten. Ich bin hier aktuell mit dem Anwalt im Gespräch.
Die Sache mit der Gasrechnung ist wie folgt: Constructora zahlt die Rechnung bis zum 14. April danach zahlen wir da wie Eigentümer sind. Da das Gas von mir persönlich vor Ort an diesem Tag abgedreht wurde, zahlen wir hier nur die Bereitstellung für den Monat Mai. Den Rest muss die Constructora zahlen.
Wenn das nicht funktioniert, werden wir auch hier den Anwalt einschalten.
Der Freund meiner Frau ist ebenfalls Anwalt allerdings nicht für Baurecht etc. Leider.

Wir sind Ende August wieder vor Ort. Diese Mal werde ich die kompletten 2 Monate dort bleiben wie es eigentlich bereits im April geplant war. Nur ist mein Vater plötzlich und unerwartet verstorben. Aus diesem Grund zieht sich das auch alles etwas hin.

[DonColon]

@holger

danke Dir für Deinen Einsatz hier, wünsche Dir auch das alles gut läuft trotz der aktuellen Pechsträhne.

Beschäftigen uns schon seit Jahren mit dem Thema "sobre planos" und stellen dabei zwei Phnomäne fest:
Die Planungen in Bild und Schrift sind dort oft deutlich ansehlicher als dann in der festiggestellten Realität.
Die Zeitplanungen verschieben sich regelmäßig nicht nur um ein paar Monate.

Die "einfachen Projekte" zB 40-50 qm für 250-350 mil haben oft ein wenig ermutigendes Ergebnis vor allem an der Küste.

Wie sah es bei Dir aus mit dem Vergleich:
-Fiktive Planungswelt vs Reales Ergebnis, auch vom Gefühl her
-Wurde der Zeitrahmen eingehalten?
-Ist der Constructor nach dem Abschluß dann deutlich weniger "motiviert" erschienen ?

Du hast Glück mit Deinem Kolumbianischen "Hintergrund" ohne Deine Frau wäre es wohl deutlich schwieriger.
Wir haben die Feststellung gemacht, das auf "Ausländer" zwar reagiert wird, der Hinweis "R" nützlich ist aber der Berater kann oft nicht wesentlich mehr präsentieren als das was die Broschüre hergibt und wenn dann Detailfragen gestellt werden oder genauer Nachgefragt wird nervt man schnell.
Ich denke man muss da Fingerspitzengefühl haben wie man mit den Leuten bei der Baufirma umgeht.

Ob es der richtige Weg ist, mit dem Anwalt gleich Geschütze aufzufahren wie wir es in DE wohl alle täten, darauf würde ich nicht wetten.

Haben auch gerade wieder ein Projekt im Auge und sind immer noch nicht sicher ob "sobre planos" clever ist.
Danke an alle die hier Ihre Erfahrungen zu dem Thema posten.

[Nico]

@Holger78

Danke für deine offene Antwort. Gut, dass du mit dem Anwalt im Gespräch bist. Und mein Beileid wegen deines Vaters – das erklärt einiges von dem, was du in den letzten Wochen durchgemacht hast.

Zu dem Punkt, den unser Vorredner angesprochen hat: "Vorsicht mit dem Anwalt, nicht gleich Geschütze auffahren."

Da habe ich eine etwas andere Erfahrung gemacht – allerdings nicht selbst, sondern durch einen Fall, den ich hier im Forum vor einiger Zeit gelesen habe. Vielleicht kennst du ihn schon: "Hauskauf in Kolumbien, größere Rechnung und andere Fragen" ⇨ Link.

Da ging es um einen Deutschen, der zwei Wohnungen "sobre planos" gekauft hatte. Der Bauträger hat ihn nach der Zahlung fallen gelassen, ähnlich wie bei dir. Der Käufer hat mehrere Anwälte beauftragen müssen, weil der erste nicht genug Druck gemacht hat. Am Ende ist er sogar an die gesamte kolumbianische Presse gegangen, um sein Recht zu bekommen.

Die Moral aus dieser Geschichte: Ein guter Anwalt ist Gold wert. Aber manchmal braucht es mehr als einen, oder zumindest einen, der wirklich Durchsetzungskraft hat. Der Ton im Forum war damals übrigens noch rauer als heute, aber der Kern ist wichtig: Bei "sobre planos" darf man nicht zu geduldig sein.

Du hast deinen Anwalt bezahlt. Jetzt muss er liefern. Die Mängelliste ist da, die Frist ist überschritten. Also ran an den Speck.

Ich drücke dir die Daumen, dass du die Fenster bald getauscht bekommst – und dass der Ärger mit der Gasrechnung sich in Wohlgefallen auflöst.

Halt uns auf dem Laufenden.

[Holger78]

@DonColon
Zu deinen Fragen:
-Fiktive Planungswelt vs Reales Ergebnis, auch vom Gefühl her

Nein, die fiktive Planungswelt und auch die realen Ergebnisse stimmen überein
-Wurde der Zeitrahmen eingehalten?

Ja, der Zeitplan wurde eingehalten.
-Ist der Constructor nach dem Abschluss dann deutlich weniger "motiviert" erschienen ?

Nein, sie sind genauso motiviert wie davor auch. Hier sehe ich keinen Grund.

@DonColon und @Nico
Das mit Anwalt ist so eine Sache. Wie gesagt bin ich mit ihm in Kontakt, aber auch weiterhin mit dem Bauträger.

@Nico
Danke für deine Beileidsbekundung. Ja, die vergangenen zwei Monate waren nicht einfach und sind es immer noch nicht. Aber das wird werden.

Ich halte euch hier auf dem Laufenden.

[Holger78]

Update: Wir hatten gestern um 11:00 Uhr einen Termin mit Constructora vor Ort. Erfahren haben wir hiervon von unserer Administration vor Ort. Wir dachten, super die Fenster werden getauscht. Pustekuchen, es war eine andere Firma da und hat die Fenster ausgemessen, da die vorherige Firma nicht liefern kann. Man bedenke, der Schaden wurde am 14.04.2026 gemeldet!. Von Constructora keinerlei Kommunikation an uns. Sehr schwach.
Aber es kommt noch besser, beim betreten der Wohnung ist dem Freund meiner Frau aufgefallen, dass die Decke im Gästebad nass ist. Heißt, wir haben einen Wasserschaden im Bad. siehe Foto anbei.
Auf die Frage hin, ob sie das gleich mit aufnehmen und weiterleiten kann sagte sie nur dass das nicht gehe und wir online diesen Schaden melden sollen. Gesagt getan, Rückmeldung kann bis zum 03.07.2026 dauern.

Update zur escritura publica:
Bis heute ist diese noch nicht aus dem Unterschriftenkreislauf zurück. Wobei die angesagten 2 Monate ja noch nicht vorbei sind. Sie haben noch 3 Tage Zeit. Mal schauen bis wann ich diese erhalte.

Image 2026-06-10.jpg

[Holger78]

Update zum Wasserschaden: am Montag den 22.06.2026 um 14:00 Uhr kommt eine Architektin vorbei und schaut sich das an.
Update zum Fenstertausch: Immer noch keinen neuen Termin aber eine Entschuldigung dass das so lange dauert habe ich per Mail bekommen. Sie tun alles mögliche um den Schaden so schnell als möglich zu beheben.
Update Escritura: Unser Anwalt hat gefragt ob diese nun schon bereit steht. Wir solle letztmalig anrufen und den Stand abfragen. Danach wird er tätig werden.

[Nico]

@Holger78

Ich bewundere deine Geduld – wirklich. Aber eines ist mir in den letzten Wochen immer deutlicher geworden: Nicht der Anwalt sollte dir sagen, was du tun sollst. Du solltest ihm sagen, wie es weitergeht.

Ich würde den Anwalt wechseln. Nicht weil ich ihm böse Absichten unterstelle, sondern weil er bisher keine Ergebnisse geliefert hat. Du hast ihn bezahlt, damit er für dich kämpft – nicht damit du weiter selbst bei Constructora anrufst.

Das ist dein hart erarbeitetes Geld. Und es geht nicht um Monopoly. Es geht um deine Wohnung, deine Ruhe, deine Zukunft in Kolumbien. Jetzt musst du Fristen setzen – und zwar nicht nur beim Bauträger, sondern auch bei deinem Anwalt.

Vielleicht reicht ein klärendes Gespräch. Vielleicht muss es ein Wechsel sein. Aber eins ist sicher: So wie es läuft, darf es nicht weitergehen.

Du hast schon so viel durchgemacht. Jetzt verdienst du jemanden, der für dich kämpft.

Halt uns auf dem Laufenden – ich drücke die Daumen.

[Holger78]

@Nico

danke dir für deine Rückmeldung. Wie von mir geschrieben wird sich dann der Anwalt einschalten. Das ist das der letzte Versuch von mir, das alles ohne Anwalt zu regeln. Ich bin gerade mit Constructora im Gespräch bzw. in der Warteschleife weil sie etwas klären muss. Die bisherige Aussage, dass es 4-6 Monate dauert bis die Escritura fertig wird ist schon eine Nummer. Mal abwarten was noch kommt.

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Nun ist die Escritura fertig und wird mir als Kopie per Mail zugestellt.
@Nico
ich bin ein Freund, die Angelegenheiten "friedlich" zu klären ohne einen Anwalt.
Auch meine Geduld hat mal ein Ende und dann kommt der Anwalt ins Spiel. Und dann MUSS ER LIEFERN. Ich bin gespannt, wann die Mail kommt

[coentros]

@Holger78

Ich bin Dir sehr dankbar für das Teilen Deiner Erfahrungen die so unglaublich wertvoll sind für das Forum ! Ansonsten sehe ich das ähnlich wie Du: Anwälte sollte man solange es irgendwie geht vermeiden. In Kolumbien muss man bei fast allem eine unglaubliche Engelsgeduld haben, so auch wie in diesem Beispiel. Sei froh bzw. Glückwunsch, dass Du in weiser Voraussicht einen der vergleichsweise seriösen Bauträger gewählt hat. Ich denke am langen Ende wird es bei Dir auch gut ausgehen, Kollateralschäden (Verzögerungen, Baumängel, estrato-Wechsel, ermüdende Kommunikationswege, etc) inklusive.

Bei einem nicht vergleichbaren Fall in der weiteren Verwandtschaft meiner Frau höre ich inzwischen, dass dessen Immobilienspekulationen mit "sobre planos" Käufen und nicht realisierten, aber geplanten Verkaufserlösen offensichtlich weitaus gravierender schiefgelaufen sind als ich vor einigen Monaten erstmals gehört habe. Er wird die Wohnungen aus unterschiedlichen Gründen einfach nicht los und scheint in erhebliche finanzielle Schieflage geraten zu sein. Nun folgen Zwangsverkäufe anderer Aktiva, zu Schleuderpreise getrieben um Liquidität zu beschaffen. Alle drei Autos, alles bekannte Marken und neuwertiger Zustand, auf einmal weg. Das klingt gar nicht gut dort.

Dank des weiter oben eingepflegten Links von @Nico habe ich auch nochmal die alten Berichte eines anderen "sobre planos" Falls durchgelesen, zufälligerweise auch aus Barranquilla, der im weiteren noch breite Publizität erlangt hat.

All das festigt mein bisheriges Urteil, dass, sollte ich in meinem Leben eine Immobilie in Kolumbien kaufen, kein sobre planos in Betracht kommt. Umgekehrt sehe ich so viele Bestandsobjekte bei denen man ebenfalls mit viel Geduld schön verhandeln kann. Man muss nur warten und warten, dann werden die Preise immer günstiger. Wenn bei vielen Geschäften auch noch permuta angeboten wird ist eine 100% cash Offerte ein weiteres gutes Verhandlungsargument.

Bei Dir fehlen ja nur ein paar Fenster wenn ich das richtig überblicke. Da Deine Wohnung ganz oben ist sollte man die Ursache des Wasserschadens eigentlich auch gut einkreisen und beseitigen können. Also durchhalten und viel Erfolg !

[Holger78]

@coentros
danke für deine Wünsche. Ich werde weiter berichten.